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| 보도일자 2004/02/04 | |
| 금리 年6%… 도중에 갚아도 상환수수료 없어 市銀대출 상환 자유롭고 모기지론은 고정금리 연간 급여가 4000만원을 조금 웃도는 최상철(38·서울 마포구 중동)씨는 무주택자의 설움에서 벗어나기 위해 내집을 마련할 계획이지만, 1억여원의 자금이 부족하다. 최씨는 3월부터 시행예정인 모기지론(장기주택저당대출)을 이용해 부족한 자금을 대출받으려고 했지만, 은행 직원으로부터 “모기지론보다 더 유리한 대출상품이 있다”는 얘기를 듣고 고심 중이다. 최씨는 대출상품별 장·단점에 대해 문의해왔다. 서민들이 주택마련에 이용할 수 있는 대출상품으로는 시중은행의 주택구입자금대출과 국민주택기금으로 지원하는 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출, 그리고 3월부터 시행예정인 모기지론이 있다.  ◆ 시중은행 대출, 상환방법 자유롭지만 대출담보비율은 낮아 시중은행에서 취급하는 주택구입자금대출은 대출자격에 제한이 없고, 3년 이내 단기대출이 가능하며, 상환방법도 만기 일시상환(이자만 내다가 대출원금은 만기일에 갚거나 연장)과 원금균등분할상환(매월 원금과 이자를 함께 갚음) 등으로 다양해 상환능력에 맞춰 대출받을 수가 있다. 하지만 주택투기지역에서의 10년 이내 대출인 경우에는 대출담보비율(LTV)이 40%로 제한돼 대출금액이 줄어들고, 대출기간이 15년 이내인 경우에는 소득공제를 받을 수 없다는 단점이 있다. 대출금리는 변동금리의 경우 연 6.5% 이내(3년제 기준)로 낮은 편이지만 향후 금리가 상승할 경우에는 대출이자 부담이 늘어나게 된다. ◆ 근로자·서민을 위한 주택구입자금, 대출한도 낮지만 근로자와 서민에게 유리 연간소득이 3000만원 이하이고 6개월 이상 무주택자인 가구주에게 가장 좋은 대출상품은 ‘근로자·서민을 위한 주택구입자금대출’이다. 이 상품은 대출한도가 최고 1억원이라는 점을 제외하면 장점이 많다. 첫째, 대출금리가 연 6.0%로 모기지론(연 7% 안팎 예상)보다 1%포인트 정도 낮다. 변동금리라서 향후 금리가 상승할 경우에는 대출이자 부담이 늘어나겠지만 무주택자를 위한 정책자금 대출인 관계로 금리가 급등하지 않는 한 대출금리를 쉽게 올리지 않는다. 둘째, 20년 대출상품이지만 최고 3년까지 거치기간을 인정해 준다. 1년거치 19년 상환(1년 동안은 이자만 갚고, 2년차부터 19년 동안 원금을 나눠 갚음)과 3년거치 17년 상환(3년 동안은 이자만 갚고, 4년차부터 17년 동안 원금을 나눠 갚음) 중에서 선택할 수가 있어 대출 초기에 상환부담을 줄일 수가 있다. 셋째, 만기 이전에 상환하는 시중은행 주택구입자금대출과 5년 이내 상환하는 모기지론은 상환액의 1∼2%를 중도상환 수수료로 물어야 하지만, 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출은 언제 상환하더라도 중도상환수수료를 물지 않는다. ◆ 모기지론, 금리 상승시 유리한 고정금리이지만 매월 원금상환이 부담 3월부터 시행하는 모기지론은 고정금리라서 금리상승에 따른 부담이 전혀 없고 장기간의 재정계획을 세울 수 있다는 장점이 있지만 소득이 많지 않은 근로자와 서민에게는 자칫 '그림의 떡'이 될 가능성이 높다. 우선 예상되는 대출금리가 연 7%대로 높다. 현재 시중은행에서 취급하는 3년제 주택담보대출은 대출금리가 연 6.5%(변동금리) 이내이며, 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출은 연 6%에 불과하다. 모기지론은 집 가격의 70% 이내에서 최고 2억원까지 대출이 가능하지만, 매월 상환하는 대출 원리금이 월평균 소득의 3분의1을 넘지 못하도록 돼 있기 때문에 소득수준이 낮은 서민들의 대출한도는 더욱 줄어들게 된다. 예컨대 1억5000만원을 대출받기 위해서는 연간소득이 4000만원을 넘어야 한다. 또 원리금균등분할상환 조건이라서 매월 상환하는 금액이 적지 않다는 점도 부담스럽다. 1억5000만원을 대출받는다면 매월 약 100만원(소득공제 감안할 경우)씩 20년 동안 갚아나가야 한다. ◆ ‘시중은행 대출’과 ‘근로자와 서민을 위한 구입자금대출’은 중도금 대출 가능 시중은행 주택구입자금대출과 근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출은 분양받은 아파트를 담보로 맡길 경우 입주 전까지 중도금 형식으로 대출을 받을 수가 있다. 또 올해부터 15년 이상 장기대출을 이용해 전용면적 25.7평 이하 주택을 마련할 경우에는 연간 상환한 대출이자 중 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있으므로, 봉급생활자는 소득공제를 적극 활용할 필요가 있다. 3년 이내 단기대출을 원할 경우에는 시중은행의 주택구입자금이 유리하며, 연소득이 3000만원 이하인 근로자와 자영업자가 내집을 마련할 때는 근로자와 서민을 위한 주택구입자금이 유리하다. 하지만 향후 대출금리가 크게 상승할 가능성이 높다면 20년 동안 고정금리가 적용되는 모기지론이 유리할 것이다. (서춘수·조흥은행 재테크팀장 seosoo@chb.co.kr ) |
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| 조선일보 | |
