장기주택차입금 이자상환액공제의 유의할 점

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장기주택차입금 이자상환액공제의 유의할 점

작성자: 납세자연맹

2025-12-17

장기주택차입금 이자상환액공제의 유의할 점

안녕하세요. 한국납세자연맹입니다.

연말정산 소득공제중 장기주택차입금 이자상환액공제의 혜택은 금리로 따지면 0.3% ~ 1%에 해당되는 큰 금액입니다.

주택을 구입할 때 소득공제를 받아야 하는데 요건을 충족하지 못해 받지 못하거나 소득공제를 받다가 상속이나 증여로 2주택을 보유하여 안타깝게 큰 금액의 공제를 받지 못하는 경우가 있습니다. 이런 불공제를 사전에 예방하는 차원에서 장기주택 차입금이자상환액공제 유의할 점을 정리해보았습니다.

■장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 요건

· 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 않거나 1주택을 보유한 세대주가 주택 취득

· 취득당시 기준시가 6억원 이하인 주택.(2023년 12월 31일 이전 차입시에는 5억)

· 주택소유권이전등기일로 부터 3개월 이내 차입하고, 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것.

· 상환기간 10년 이상(이자를 고정금리로 지급 또는 차입금을 비거치식 분할상환 하는 경우)이거나 15년 이상일 것.

· 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우 적용하지 아니함

※ 세대주가 공제받지 않은 경우 세대원도 공제 가능하지만 세대원본인의 집에 본인 명의로 대출받고 거주해야 함

※ 부부공동명의 주택에 아내 명의로 대출받은 경우에는 남편이 공제 안됨

※ 전세금을 승계하고 주택구입시에는 보존등기일로 부터 3개월 이내 차입요건 미충족 가능성

※ 과세기간중에 2주택이상이더라도 12.31일 현재 1주택이면 공제 가능

※ 주거용오피스털보유중에 1주택구입: 1주택자임

☞유의 : 신규주택 취득전에 공제되는지 꼼꼼한 검토 필요

■이자상환액공제를 받다가 집을 공동으로 상속받는 경우

상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 해당 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 장기주택저당차입금 등 주택자금공제 여부를 판단한다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 해당 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단한다(소득세 집행기준 52-112-1)

☞ 유의 : 상속주택에 거주하거나 형제 모두가 비거주하여 연장자에 해당하면 12.31일현재 2주택에 해당하여 이자 상환액을 받지 못함, 공제를 받으면 매년 11월경에 “과다공제 소명 요청 안내문”을 받게 됩니다

■주택을 공동으로 증여 받는 경우

소득세 집행기준 52-112-1에 따라 장기주택저당차입금 적용시 주택수 계산 시 상속으로 인한 경우에만 당해 공동상속주택에 대한 소유자를 판단하는 것으로, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 적용시 공동상속주택 외 일반 공동소유 주택의 경우 일부 지분을 소유하고 있더라도 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유하는 것으로 보아 주택수를 계산하여야 할 것으로 판단됩니다.

☞ 유의 : 시가 1억원의 시골집을 부모로부터 증여받아 4형제가 공동지분(27%, 25%, 25%, 23%)을 가지고 있다면 4형제 모두가 1주택을 추가로 보유한 것으로 판단하여 이자상환액을 공제를 받을 수 없음

Q. 24년에는 증여받은 공유지분으로 2주택이 되어 장기주택이자상환액공제를 받지 못하나 25년 12월중에 공유지분을 말소하여 다시 1주택으로 환원된다면 25년귀속에서는 이자상환액공제를 받을 수 있나요?

A. 이자상환액공제시 주택수 판단시점은 과세기간종료일(12.31.)현재 로서 과세기간중 2주택 이상이더라도 과세기간 종료일(12.31.) 현재 1주택인 경우에는 공제 적용이 가능합니다.

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