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거래세 인하관련 최신상담사례 |
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번호 :1 글쓴이
: 관리자 조회:
48648 날짜: 2006/08/09
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현재 상담인력이 부족합니다. 먼저 아래 상담사례를 보고 상담해주시기 바랍니다.
1. 거래세 개정법 시행일(9월 1일) 이전에 잔금을 납부했거나, 등기를 한 경우
① 6월에 잔금을 납부하고 입주하여 7월 16일 취득세를 납부함, 등기는 아직 안했는데 등기를 연기하는 것이 좋은지？
답 : 등기는 잔금지급일로부터 2개월안에 하면 되므로, 아직 등기를 하지 않으신 분들께서 등기를 법 시행일이후로 늦추는 것이 유리합니다. 2개월을 넘어서 등기를 하는 경우에도 등기지연과태료는 등록세의 5%(2개월미만 해태)이므로 등기를 늦추는 것이 과태료보다 인하혜택이 커 유리합니다. 예컨대 분양가 3억원짜리 아파트의 경우 실제 내야 하는 등록세는 현재 720만원에서 앞으로 360만원으로 절반 가량으로 떨어지는 반면 과태료는 360만원의 5%인 18만원 정도에 불과합니다.
② 7월초에 등기를 해서 이미 등록세는 냈고, 취득세는 8월 13일까지 납부해야 하는데？
답 : 거래세 인하혜택 여부는 세금납부여부에 관계없이 개정법시행일전에 잔금을 납부했는지, 등기를 했는지 여부에 따라 결정됩니다. 잔금을 이미 납부하고 취득세를 납부치 않아도 취득세 인하혜택을 보지 못하는 것입니다. 취득세를 꼭 납부기한까지 납부해야 하며, 미납시 가산세가 부과됩니다. 따라서 취득세를 납부하시고, 납부일로부터 90일이내에 감사원심사청구를 해야 합니다. 거래세 인하혜택을 보지 못하고, 세금납부일로부터 90일이내에 감사원심사청구서를 지자체에 제출한 경우, 연맹에서 진행중인 소송이 향후 헌법재판소에서 위헌 판결이 나면 환급받을 가능성이 있습니다.
2. 납세의무 성립일자관련
① 7월 28일 등록세는 납부했는데, 아직 등기는 하지 않았습니다. 어떻게 하면 되나요?
답 : 등록세의 납세의무 성립시점이 등기시이므로 개정법시행이후로 등기를 미루면 등록세 인하혜택을 볼 수 있을 것으로 보이면, 그 납부한 세금중 인하된 부분은 환급을 청구하시면 될 것으로 보입니다. 환급청구방법은 과오납환급청구와 이의신청 등의 방법이 있는데 관할 지자체에 문의하여 쉬운 방법을 선택하면 됩니다. 과오납환급청구가 쉽운 방법입니다.
② 8월입주입니다. 건설사에서는 잔금 납부일 및 실제 사용일(입주일)중 빠른 날짜가 부과 기준이라고 하는데 사실인지?
답 : 잔금납부일보다 입주일이 빠르면 입주일을 취득시기로 봅니다. 일반적으로 잔금을 완납하지 않으면 입주가 안 되는 것으로 알고 있습니다.
3. 양도 및 입주시 잔금은 어떻게 처리해야 되는가?
① 잔금중 얼마를 남겨 놓아야 거래세 인하혜택을 보는지？
가. 잔금의 극히 일부를 남겨두고 양도하는 경우
답 : 행정지치부 예규는 “분양대금중 명목상 잔금에 해당되는 일부의 금액을 납부하였다고 하여 취득이 도래하는 것은 아니라고 판단되나, 다만 분양대금중 잔금의 극히 일부를 남겨놓은 상태에서 제3자에게 당해 아파트에 대한 권리의무를 양도하였을 경우에는 아파트를 사실상 취득한 실질적인 소유자의 지위에서 전매한 것으로 보아 취득세 납세의무가 성립하는 것(세정-3426, 2005.10.25 )”이라고 하고 있음, 이 때 극히 일부가 분양대금의 몇 %에 해당되는지에 대해서는 세법에는 기준이 없는데, 행정실무에서 5%-10% 사이로 이야기 하고 있습니다.
- 아파트 총 분양대금의 99.65％를 지급한 상태에서 매각한 경우 사실상 취득으로 보아 취득세를 부과한 처분은 적법함(지방세심사2005-124, 2005.05.02)
- 아파트 분양대금의 0.61%를 미납한 상태에서 분양권을 양도하는 경우 취득세 납세의무 있음(지방세심사 2006-71, 2006.02.27)
나. 양도하지 않고 입주하는 경우
답 : 거래세를 인하 혜택을 보기 위하여 잔금의 일부를 지연시키는 경우에는 동일한 선례가 없어 확실치 않으나 연맹에서 행자부와 통화한 바로는 양도한 위 “가”와는 달리 잔금의 극히 일부를 남겨 두더라도 취득한 것으로 볼 수 없다는 입장인데, 그 이유로 법률적으로 취득으로 보기 위해서는 최소한 물권에 대하여 사용, 수익권은 있어야 하는데 아파트 공급계약서에는 잔금을 완납하지 않으면 입주증을 받지 못하고, 아파트 열쇠를 받지 못해 아파트를 사용, 수익하지 못하기 때문입니다. 다만 일선 지자체에서는 위 “가”와 같은 논리로 거래세를 많이 부과할 여지가 있으므로(통상 5%-10%), 가급적 보수적으로 세테크를 하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 예컨대 관할지자체 취득세 담당자에게 문의하여 처리하거나, 문의시 담당공무원 이름과 상담일시를 기록하고, 가능하면 녹음해 두는 것이 좋습니다.
향후 위 ‘가’와 같은 논리로 세금을 부과 받는 납세자가 있다면 연맹에서 이의신청을 도와드릴 예정입니다.
다. 2008년 9월 입주 예정입니다. 잔금을 작년에 이미 다 선납하였는데 거래세 인하혜택을 볼 수 있는지？
아파트 준공검사전 또는 임시사용승인전에 잔금을 선납한 경우에는 준공검사일(또는 임시사용승인일)을 잔금완납일로 봅니다. 왜냐하면 아파트가 완공되기(원시취득)전에 아파트 취득이 있을 수 없기 때문입니다. 따라서 이러한 경우에는 거래세 인하혜택이 가능합니다.
4. 개인 간 거래
① 5월에 개인간 거래로 취, 등록세를 납부했는데 감사원심사청구 해야 하나요？
답 : 개인간 거래는 감사원심사청구 대상이 아닙니다. 따라서 거래세 인하 법시행일 전에 잔금을 납부한 경우에는 새로 인하되는 취득세 0.5%를 환급받을 수 없습니다.
② 8.21일에 구주택을 매입하여 이사합니다. 대출문제 등으로 잔금일자의 연기가 불가능한데 다른 방법이 있나요？
답 : 잔금일자를 개정법 시행일자인 9월 1일 이후로 연기하지 않는 이상 거래세 인하혜택을 받을 수 없습니다. 개인간 거래는 감사원심사청구대상이 아니라 환급방법이 없습니다.
5. 60제곱미터(18평) 이하 주택 일반분양자 취득/등록세는 ?
문 : 8월 20일경 입주를 준비중인데, 현재도 조례에 의해 60제곱미터 이하의 주택을 분양받은 사람은 취득/등록세의 50%(4%→2%)를 감면하는 것으로 알고 있는데, 그러면 9월 이후에는 모든 거래의 취득/등록세가 2% 되면 거기에서 다시 50%를 경감하게 되는지 알고 싶습니다.
답 : 애초 저희 연맹에서는 신규분양-개인간거래의 감면조항은 지방세법에 의해,그리고, 무주택자 신규분양의 감면조항은 시/도 조례에 의한 것이므로 서로 다른 조항에 의거 중복감면이 가능할 것으로 예상했습니다만,
최근 지자체와 행자부 등의 질의를 통해 추가 중복 감면이 어려운 것으로 확인되었습니다.
즉, 지방세법 제294조 및 지방세감면조례 보칙에서 규정한 중복감면배제원칙에 의하여 감면율이 높은 규정 하나만 적용하도록 규정되어 있어, 동일한 과세대상물건에 대하여 지방세법에 의한 감면대상과 시/도세 감면조례에 의한 감면대상이 된 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용할 수 있는 것으로 확인되었습니다. (아래 관련근거 참조)
따라서, 이미 50% 감면을 받으신 납세자께서는 감사원심사청구를 하실 필요가 없습니다. 이미 심사청구를 접수하신 분들께서는 그냥 두셔도 무방할 것으로 보입니다. 그러나, 원하시는 경우에는 감사원심사청구를 취하하셔도 됩니다.
그리고, 개정법 공포시행일인 9월 1일 이후에 납세의무가 성립되는 경우에는 (취득은 잔금납부일, 입주일, 등기일 가운데 빠른 시점, 등기는 등기시점) 1%씩 추가 감면되기 때문에 지금까지의 무주택자에 대한 50% 감면혜택과 똑같아 집니다. (2% -> 1%로 경감이므로 50% 감면)
따라서, 9월 1일 이후 18평 이하 무주택자는 현재와 똑같이 50% 감면혜택이 적용되며, 추가 감면혜택은 어렵습니다. (이 부분에 대해서도 연맹에서 추가 감면이 가능하다는 안내를 해 드렸습니다만, 행자부 문의 결과, 연맹의 입장이 틀렸음을 확인하여 정정합니다)
전문인력의 부족으로 연맹의 법률적 검토가 다소 미비하여 해당 납세자 여러분께 혼란을 드린 점 깊이 사과드립니다.
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<관련 근거>
1) 지방세법 제294조 (중복감면의 배제) 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면함에 있어 2 이상의 감면규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다. [전문개정 2000·12·29]
2) 행자부 문서 세정-9, 2004. 01. 03 (동일내용의 질의회신)
6. 감사원심사청구서 작성 관련
① 감사원심사청구서 작성은 어떻게 하나요？
답 : 연맹 홈페이지의 조세개혁운동>거래세 인하운동 >감사원심사청구 자동작성코너에서 인적상황과 세금납부내역을 기재하면 심사청구서가 자동으로 작성되고, 이를 출력하여 총 4부를 고지서 발부 지자체로 접수하시면 됩니다. 자세한 내용은 감사원심사청구코너를 참고바랍니다.
② 취등록세 납부영수증을 분실한 경우는 어떻게 하나요?
답 : 감사원심사청구서에 납부영수증 사본을 첨부하도록 되어 있으나, 반드시 필수항목은 아닙니다. 분실하였다 하더라도 납부내역은 지자체에서 확인이 되기 때문에 분실한 경우에는 영수증없이 제출하셔도 됩니다. 하지만, 영수증이 없어 정확한 납부내역(금액, 납부일 등)을 모르실 경우에는 해당 지자체로 문의하시면 확인하실 수 있습니다. (납부금액 산정법 : 18평초과 25.7평이하 아파트 경우 과세표준은 분양가액이 되고, 취득세(분양가액의 2%), 등록세(분양가액의 2%) 지방교육세 (분양가액의 0.4%)을 적으며 되고, 국민주택(25.7평)초과 아파트는 여기에 농어촌특별세(분양가액의 0.2%)을 추가)
③ 공동명의일 경우에는 감사원심사청구서 작성을 어떻게 해야 하나요?
답 : 공동명의일 경우에는 먼저 납부고지서나 영수증을 먼저 확인해 주시기 바랍니다. 영수증 상에 '홍길동외 1인' 식으로 기재되어 있을수도 있고, '홍길동, 김영희' 식으로 기재되어 있을수도 있습니다. 위 경우 모두다 일단 홍길동의 명의로 로그인 하시고, 그대로 출력하신 다음 출력된 심사청구서에서 홍길동 뒤에 영수증상에 기재된 대로 ('외 1인' 이나 '김영희' 등) 추가로 손으로 기재하시면 됩니다.
만약, 명의자가 '외 1인'으로 나와 있는 경우는 그대로 홍길동님의 서명만 하셔서 제출하시면 됩니다.
하지만, 만약 명의자 이름이 '홍길동, 김영희' 식으로 두 가지 모두 나와 있다면, 밑에 주민등록번호란에도 김영희씨의 주민번호도 추가로 기재하시면 됩니다. 그리고, 아래 신청인 및 서명란에도 김영희씨 이름을 추가하고, 서명도 홍길동, 김영희 두 명의 서명이 이루어지면 됩니다.
④ 날짜를 잘못 입력하여 수정하여야 하는데, 수정이 안됩니다.
답 : 납부일자를 비롯하여 모든 입력내용은 심사청구코너에서 수정 / 재출력이 가능합니다. 하지만, 계속 문제가 되어 수정이 안 될 경우, 심사청구서를 출력하여 날짜 부분을 화이트로 지우고 수정하고 복사하여 복사본을 제출하거나, 또는 날짜 부분을 두 줄로 긋고, 수정하고 수정한 부분에 도장을 찍어 제출해도 됩니다.
⑤ 감사원심사청구 접수증을 분실하였는데？
답 : 제대로 접수되었다면 접수증을 분실해도 상관이 없는 것으로 보입니다. 접수증 보관은 혹시 있을지 모르는 공무원의 서류분실에 대비하기 위한 것인데, 서류 분실 가능성은 극히 예외적인 일입니다. 불안하시면 해당 지자체로 전화하여 서류 접수여부를 확인바랍니다.
7. 상가(주거용오피스텔 포함)와 경매주택도 거래세가 인하되나요？
답 : 행자부는 현재 주거용 오피스텔에 대해서 주거용으로 보지 않고 업무용 건물로 보아 거래세를 부과하고 있어, 거래세 인하 혜택이 어려워 보입니다. 현재 재산세는 현황과세는 주택으로 과세하고, 국세인 양도소득세도 실질과세 원칙상 주택으로 보아 1가구 1주택으로 판단하고, 일반과세 사업자는 오피스텔 구입에 따른 부가가치세 환급은 해주지 않고 있습니다.
거래세과세시 주택으로 보지 않는 해석은 실질과세 원칙상 문제가 있는 것으로 판단되나, 아직 이부분에 대한 판례가 없어 현재 연맹에서는 향후 보다 구체적인 검토를 거칠 예정입니다. 아래 기사를 참고바랍니다.
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[틈새로 본 부동산] 오피스텔은 세금도 '왕따'
주거용 오피스텔(일명 아파텔)을 분양받은 사람들이 다음 달 초 시행될 거래세 인하 대상에서 제외돼 불만을 터뜨리고 있다.
오피스텔을 주거 목적으로 사용할 경우엔 '주택'으로 간주돼 재산세를 내야 하고 양도소득세 중과 대상에도 포함되지만 유독 취득?등록세만큼은 '오피스텔'로 취급돼 인하 혜택을 전혀 받을 수 없어서다.
이에 대해 행정자치부는 주거용 오피스텔은 건축물 대장(공부)상 '주택'이 아니기 때문이라고 설명하고 있다.
행자부 지방세제팀 관계자는 9일 "오피스텔 분양자가 주거용으로 사용할지,아니면 사무용으로 사용할지를 잔금 납부 시점을 기준으로는 확인할 방법이 없다"면서 "이 경우 건축물 대장에 명시돼 있는 대로 세금을 부과해야 해 거래세 인하 대상에서 제외된다"고 밝혔다.
이에 따라 주택을 분양받은 사람에 대해서는 9월 초부터 현재 분양가의 4.4~4.6%(부가세 포함)인 취득?등록세가 2.2~2.7%로 인하되지만 오피스텔 분양자는 종전대로 4.6%를 취득?등록세로 내야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 사장은 "가뜩이나 오피스텔 가격이 분양가 이하로 떨어져 있는 상황에서 세금 부담까지 상대적으로 커 오피스텔 기피 현상이 상당 기간 계속될 것으로 예상된다"면서 "앞으로 부동산자산 비중을 조정하는 경우 주거용 오피스텔을 처분 대상 1순위로 삼아야 할 것"이라고 지적했다.
[한국경제 2006-08-09 조재길 기자]
8. 재건축(재개발)조합 아파트 관련
① 2006년 7월 31일 준공검사가 끝나 8월 31일경 입주하려고 하는 재건축 조합원입니다. 거래세 인하혜택을 볼 수 있는지, 그리고 7월 7일 잔금납부하였는데 취득시기는 언제인지?
답 : 재건축(개발)조합원 주택을 취득하는 경우에는 유상취득이 아닌 원시취득입니다. 즉 자기가 자기집을 짓은 것으로 본다는 것입니다. 거래세 인하는 유상승계취득만 해당되기 때문에 거레세 인하혜택을 볼 수 없습니다. 그리고 재건축아파트의 취득시기는 잔금지금일이 아닌 준공일입니다. 다만 조합원이 아닌 일반분양분은 유상승계취득으로 거래세 인하혜택을 볼 수 있습니다.
② 재건축(재개발)아파트 분양권을 사서 올 4월에 입주하여 7월에 등기가 났습니다. 분양권 구입시 토지분에 대하여 거래세를 내고, 이번에 건물등기에 관해 거래세를 납부하였는데 이의신청이 가능한지？
답 : 이의신청 대상이 아닙니다. 재건축조합원의 건물등기는 원시취득이어서 거래세 인하혜택도 없고, 감사원심사청구 대상도 아닙니다. 다만 조합원이 아닌 일반분양분은 유상승계취득으로 심사청구 대상입니다.
분양권 취득시 내는 세금은 다음과 같습니다.
토지분 취득세 : 2.2 % (농특세 포함, 분양권취득시 납부)
토지분 등록세 : 2.4 % (교육세 포함)
건물분 취득세 : 2.0 % (건물준공일로부터 30일이내에 납부)
건물분 등록세 : 0.8 % (원시취득)
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