1주택자가 소유주택을 매도할 때 비과세로 매도하는가 그렇지 못하는가에 따른 양도세 차이는 크다. 아래 표에서 보듯이 양도차익이 커질수록 양자의 차이는 커진다.

※ 고가주택(매도가격 9억원초과)은 비과세요건을 갖추어도 일정부분 양도세 발생

따라서 본인과 배우자 및 함께 살고 있는 자녀 등의 동거가족이 국내에 1주택만을 소유하다가 매도하는 경우라면 반드시 양도세를 비과세 받을 수 있는지를 먼저 점검해야 한다. 1주택자는 아래 5가지 비과세 요건 중 어느 하나의 요건을 갖추어 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있다.

1주택자가 매도하는 주택이 서울과 과천, 5대신도시(일산, 분당, 평촌, 산본, 중동)에 소재하고 있다면 아래 그림과 같이 취득일부터 매도일까지의 보유기간이 3년 이상이면서 보유기간동안 2년 이상을 거주하였어야 양도세를 내지 않는다. 1세대 1주택자가 특정 요건을 갖춘 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 아니한다. 다만, 장기저당담보주택을 담보대출계약기간 만료 이전에 양도하면 비과세를 받을 수 없다.

서울, 과천, 5대신도시에 소재하지 않는다면 2년 이상을 거주할 필요는 없고 3년 이상만 보유한 후 매도하여도 양도세는 없다. 예를 들어 용인에 있는 아파트를 2008년 7월 1일에 취득하였다면 2011년 7월 1일 이후에 매도하면 양도세를 내지 않아도 된다.

주의> 주민등록만 옮겨 놓는다고 거주했다고 인정받을 수 있을까?

서울, 과천, 5개신도시(분당,평촌,산본,일산,중동)의 경우 3년 이상 보유 이외에 2년 거주요건이 추가되면서 거주요건에 대한 잘못된 컨설팅을 받는 경우가 많다. 실제거주는 다른 곳에서 전세로 하면서 주민등록만 소유주택에 전입신고를 해두면 나중에 매도 시 거주한 것으로 인정받아 양도세비과세를 받을 수 있는 것으로 오판하는 경우가 많다. 물론 세무서가 거주여부를 판단하는 1차적인 기준은 주민등록등본이다. 하지만, 실제거주가 주민등록과 다르다면 실제거주여부에 의하여 판단하도록 하고 있다. 따라서 실제거주는 다른 곳에 하면서 주민등록만 소유주택에 전입신고를 해두면 나중에 거주로 인정되지 않아 양도세 비과세를 받을 수 없다. 세무서가 일일이 이러한 조사를 하여 추징할 수 있을까? 전세보증금과세와 세입자의 월세에 대한 소득공제 개정 등을 통해 세무행정이 계속 발전하고 있어서 사실 파악이 어렵지 않다.

1주택자가 직장변경이나 전근 등 근무상 형편이나 취학 또는 1년 이상의 질병의 치료나 요양 등의 불가피한 사유로 주택을 매도하는 경우에는 취득일부터거나 매도일까지 1년 이상 거주하였다면 양도세를 비과세 받을 수 있다. 단, 세대전원이 다른 시․군으로 이사를 가야함을 잊지 말아야 한다.



여기서 질병의 요양이란 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양을 말한다. 근무상의 형편이란 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편을 말한다. 근무상 형편으로 주택매도시 비과세는 현주소지에서 근무처변경으로 출퇴근이 불가능하게 되어 출퇴근이 가능한 곳으로 주소지를 이전하는 경우이어야 함에 주의해야 한다. 출퇴근 가능여부에 대해서는 근무지여건 및 교통수단 등을 감안하여 출퇴근에 소요되는 시간과 비용 등의 사실을 종합하여 개별사안마다 판단한다.

해외이주나 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 해외로 출국하는 경우에는 정착자금마련 등을 위해 불가피하게 주택을 매도할 수밖에 없다. 세법에서는 국내에 1주택을 소유한 자가 해외이주 등의 사유로 주택을 매도하는 경우 앞서 살펴 본 3년 이상 보유요건(서울 등은 3년 이상 보유와 2년 이상 거주)을 갖추지 못하였더라도 양도세를 비과세 하고 있다.

주의할 점은 거주기간이나 보유기간은 제한이 없지만 출국당시부터 매도일까지 1주택이어야 하며, 세대전원이 출국하여야 한다는 점이다. 만약, 2주택 상태에서 매도하거나 세대원 중 일부가 국내에 있는 상태에서 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 없다.

해외이민시에는 해외이주신고일 이후부터 출국 전에 주택을 매도하거나 출국 후 2년 이내에 매도하여야 양도세 비과세혜택을 받을 수 있다. 해외이주신고일 이후부터 출국 전에 다른 주택을 추가로 매입하지 않아야 함에 주의해야 한다.

주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 의한 협의매수․수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관없이 양도소득세를 비과세한다. 단, 사업인정고시일 이전에 취득한 주택에 한하여 양도세를 비과세 받을 수 있다.

만약 주택 및 그 부수토지의 일부가 수용 또는 협의매수된 경우에는 수용일 또는 협의매도일로부터 2년 이내에 매도하여야 나머지 주택 및 그 부수토지도 양도세를 비과세 받을 수 있다.

임대주택법에의한 건설임대주택(공공임대아파트 등)는 일정한 임차기간이 지난 후 분양전환을 할 수 있다. 분양전환을 하기 전까지는 임차인으로서의 지위만을 가질 뿐이고 주택에 대한 소유권은 없다. 이러한 임대아파트를 분양전환한 후 매도하는 경우 거주기간은 길지만 보유기간이 짧아 양도세에 있어서 세율이 높게 적용을 받는 등 불리한 점이 있다. 세법에서는 임차일부터 매도일까지의 거주기간이 5년 이상인 임대아파트에 대하여는 보유기간(분양전환일부터 매도일까지의 기간)이 짧더라도 양도세를 비과세 해주고 있다.

예를 들어 2006년 8월에 건설임대주택을 임차하여 입주한 후 2011년 12월 임대주택을 분양전환하여 소유권이전등기를 받은 후 바로 매도한 경우 다른 주택이 없다면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이 경우 보유기간은 1개월도 채 안되지만 거주기간이 5년 이상이므로 양도세 비과세가 가능하다.

2주택자가 소유주택 중 먼저 매도하는 주택은 원칙적으로 양도세를 내야 하지만 예외적으로 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 아래 5가지 비과세 요건을 갖추어 매도하면 먼저 매도하는 주택에 대하여 양도세를 비과세를 받을 수 있으므로 잘 활용하면 2주택 모두 양도세없이 매도할 수 있다.

아래 그림과 같이 A주택을 취득한 상태에서 또 다른 주택 B를 취득하는 경우가 있다. 이런 경우 A와 B를 매도하면서 2주택 모두 양도세 비과세를 받을 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까?

결론부터 말하면 A주택을 먼저 일정요건을 갖추어 비과세로 매도한 후 B주택을 1주택자 비과세요건을 갖추어 나중에 매도하면 된다. 단, 먼저 매도하는 주택(A)이 양도세 비과세를 받기 위한 조건 2가지이다. 2가지 요건 모두를 충족해야만 양도세를 비과세 받을 수 있다. 어느 하나의 요건만을 충족하여서는 양도세 비과세를 받을 수 없다.

첫째, 새로 취득한 B주택의 취득일로부터 2년 이내에 매도하여야 한다. 둘째, 먼저 매도하는 A주택은 매도일에 1주택자의 비과세요건(서울 등은 3년이상 보유와 2년이상거주, 서울 등 이외 지역은 3년 이상 보유)을 갖추었어야 한다. 일시적 2주택 비과세에 있어서 2년 이내에 종전 주택을 매도한다고 해서 무조건비과세를 받을 수는 없다. 종전주택(A)은 양도일 현재 1세대 1주택으로서 비과세요건(3년 이상 보유한 경우)을 충족하여야 한다(서울 등은 2년 이상 거주요건 추가 충족해야함). 따라서 A주택에 거주를 전혀 하지 않았다면 B아파트의 구입일로부터 2년 이내에 매도할지라도 A아파트는 양도세를 내야 한다.

주택을 먼저 매도하면 B주택만 남기 때문에 1주택자가 된다. 이때는 1주택자에 대한 양도세 비과세요건만 갖추어 B아파트를 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있다.

주택을 1채 가지고 있는 사람이 다른 주택을 상속받아서 2개의 주택을 소유하게 되는 경우에 원래 가지고 있던 주택(일반주택)을 비과세 요건(서울 등은 3년 이상 보유와 2년 이상 거주, 서울 등 이외의 지역은 3년 이상 보유)을 갖추어 매도하는 경우에는 양도세를 비과세한다. 이때 일반주택의 비과세에 있어서 2가지를 주의하여야 한다.

첫째, 상속주택을 먼저 매도하면 상속주택은 양도세를 비과세 받을 수 없다는 점이다. 둘째, 고인의 사망시점에 상속인과 피상속인 모두 1주택 이하이어야 위의 양도세 비과세를 적용한다. 만약, 고인의 사망일에 상속인 소유 주택이 2채 이상이면 위의 규정은 전혀 적용할 수 없다. 다만, 상속인이 아닌 피상속인의 주택이 2채 이상이면 아래 표에서와 같은 순서로 상속주택 1채를 결정한다.

만약, 1채의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속을 받으면 어떻게 될까? 이때는 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 본다. 만약, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상이면 그 중 최 연장자의 소유주택으로 보아 양도세를 적용한다.

노부모를 모시기 위해 합가하여 1세대 2주택이 된 경우에 아래 표에서와 같이 3가지 비과세 요건을 모두 갖추어야 먼저 매도하는 주택의 양도세를 비과세 받을 수 있다.

따라서 부모와 합가하여 2주택(A와 B)이 되는 경우에는 합친 날로부터 5년 이내에 A와 B 중 비과세 요건을 갖춘 아파트를 매도하면 양도세를 비과세 받을 수 있는 것이다.

결혼 전 각각 1주택을 소유한 자가 결혼으로 2주택(A와 B)이 되는 경우에는 결혼한 날로부터 5년 이내에 A와 B 중 1주택 비과세 요건을 갖춘 아파트를 매도하면 양도세를 비과세 받을 수 있다.

1주택을 보유하고 있는 자가 농어촌 주택을 2003년 8월 31일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중에 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 또는 고향 주택을 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중에 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 일반주택을 매도시 비과세요건을 갖추었다면 양도세를 내지 않아도 된다. 단, 농어촌 주택과 고향주택을 3년 이상 보유하지 않으면 양도세를 추징한다.

주의할 사항은 농어촌 또는 고향에 소재한다고 모두 양도세 혜택을 받을 수 있는 농어촌주택 또는 고향주택은 아니다. 아래의 표에서 보는 것처럼 까다롭게 정하여져 있기 때문에 주의하여야 한다.

2009.2.12일 현재 미분양인 주택 또는 2009.2.12~2010.2.11 기간 중 신규분양주택으로서 2009.2.12~2010.2.11일 기간 중에 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택에 대하여는 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도세를 60% 또는 100% 감면받을 수 있다. 이러한 미분양주택과 일반주택을 소유한 경우 일반주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있다.

홍만영 팀장 作