<부동산 보유세>
- 부동산을 가지고 있으면 납부해야 하는 세금
부동산 보유세에는 2가지 종류가 있습니다.
바로 재산세와 종합부동산세 (이하 종부세)가 그 주인공이지요.
2004년도까지는 건물에 대해서는 재산세, 토지에 대해서는 종합토지세를 부과하였으나 2005년도에 본격적으로 건물에 대해서는 재산세 건물분, 토지에 대해서는 재산세 토지분을 부과하고 일정 과세표준이 넘는 토지에 대해서는 종부세를 부과하게 되었습니다.
재산세 건물분은 7월에 과세되며, 7월 말일까지 납부해야 합니다. 그리고 재산세 토지분은 9월에 과세되며, 마찬가지로 9월 말일까지 납부합니다. 종합부동산세의 경우에는 12월에 과세되며 12월 15일까지 납부하면 됩니다.
아!! 중요한 사실 하나. 부동산을 취득할 때, 시기를 잘 조절하면 당해분의 부동산 보유세를 납부하지 않을 수 있습니다. 다시 말하여, 부동산 매수시, 잔금일자를 6월 1일 이후에 정하거나 잔금을 6월 1일 이후에 납부하면 당해연도의 보유세는 매도인이나 양도인이 납부하게 됩니다. 이는 과세기준일자가 6월 1일로 정해져 있고, 6월 1일 현재 해당 부동산을 사실상 소유하고 있는 소유자에게 보유세에 대한 과세를 하도록 법령에 정해져 있기 때문이랍니다.
1. 재산세
1) 정의
매년 6월 1일 현재 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박을 소유하고 있는 사람에게 7월과 9월에 정기적으로 부과하는 세금입니다.
2) 납기
매년 7월 16일~7월 31일 / 9월 16일~9월 31일 (만약, 말일이 은행영업휴무일이면, 휴무일 익일에 납부해도 체납되지 않습니다.)
3) 과세구분
- 7월 : 주택분 (건물+토지) 1/2, 건축물분 (공장, 오피스 등)
- 9월 : 주택분 (건물+토지) 1/2, 토지분 (오피스 토지, 나대지 등)
4) 납세의무자
- 재산세 과세기준일(매년6월1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자
- 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자가 납세의무자
- 재산세 과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 등재되지 않았을 때는 사실상 소유자
5) 과세표준
- 지방세법 제 111조 제 2항에 따른 시가표준액에 대통령령으로 정하는 공정시장가액 비율을 곱하여 산정한 가액으로 정합니다. 시가표준액은
- 공동주택(아파트, 연립 등)은 국세청 등 기준시가
- 단독주택 등은 개별주택가격
- 건축물분(상가,공장 등)은 지방세법상의 시가표준액
- 토지분(상가토지,나대지 등)은 개별공시지가
- 공정시장가액비율 : 주택 - 60%적용, 일반건축물 및 토지 - 70% 적용
6) 세율
가. 토지의 경우
가) 종합합산과세 대상 과표 및 세율 (나대지 등에 부과됩니다)
| 과세표준 |
세 율 |
| 5천만원 이하 |
1,000분의 2 |
| 5천만원 초과 1억원 이하 |
10만원 + 5천만원 초과금액의 1,000분의 3 |
| 1억원 초과 |
25만원 + 1억원 초과금액의 1,000분의 5 |
나) 별도합산과세 대상 과표 및 세율 (오피스텔, 상가 등에 부과됩니다)
| 과세표준 |
세 율 |
2억원 이하 |
1,000분의 2 |
2억원 초과 |
2억 이하 40만원 + 2억원 초과금액의 1,000분의 3 |
10억원 초과 |
2백 80만원 + 10억 초과금액의 1,000분의 4 |
다) 분리과세대상 토지 (고급 건축물이나 주택건설중인 토지 등에 부과됩니다)
- 골프장 및 고급오락장용 토지 : 과표의 1,000분의 40
- 전, 답, 과수원 및 임야 : 과표의 1,000분의 0.7
- 기타 (주택건설중인 토지) : 과표의 1,000분의 2
나. 주택
가) 아파트 및 일반 주택
| 과세표준 |
세 율 |
6천만원 이하 |
1,000분의 1 |
6천만원 초과 -1억 5천만원 이하 |
6만원 + 6천만원 초과 금액의 1,000분의 1.5 |
1억 5천만원 초과 - 3억원 이하 |
19만 5천원 + 1억 5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5 |
3억원 초과 |
57만원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 4 |
나) 별장 : 과표의 1,000분의 40
다) 골프장, 고급오락장용 건축물 : 과표의 1,000분의 40
라) 주거지역 내 공장용 건축물 : 과표의 1,000분의 5
7) 납부방법
- 매년 7월 및 9월에 발부하는 고지서로 금융기관이나 인터넷으로 납부
- 재산세 본 세액이 5백만원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날로부터 45일 이내에 분납 가능합니다.
2. 종합부동산세
1) 정의
지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 세금입니다.
매년 6월 1일 현재 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액 중 인별 기준금액을 초과한 금액에 대하여 과세됩니다. 주택의 경우는 6억원 (1세대 1주택자의 경우는 9억원), 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원이 인별기준금액입니다.
2) 납기
매년 12월 1일부터 12월 15일까지 고지 납부합니다.
3) 세액계산방법
- 과세표준 * 세율 - 공제할 재산세액 - 세액공제 - 세부담상한초과세액 = 고지세액
가. 과세표준 구하기
- 주택 및 종합 . 별도합산 토지별로 계산하게 됩니다.
- (공시지가 합계액 - 과세기준금액) * 공정시장가액비율
(주택및 종합합산토지의 경우 80%, 별도합산토지는 75%의 비율이 적용됩니다.)
나. 세율
- 주택
과세표준 |
세 율 (%) |
누진공제 |
6억원 이하 |
0.50 |
- |
12억원 이하 |
0.75 |
150만원 |
50억원 이하 |
1.00 |
450만원 |
94억원 이하 |
1.50 |
2,950만원 |
94억원 초과 |
2.00 |
7,650만원 |
- 종합합산토지
과세표준 |
세 율 (%) |
누진공제 |
15억원 이하 |
0.75 |
- |
45억원 이하 |
1.50 |
1,125만원 |
45억원 초과 |
2.00 |
3,375만원 |
- 별도합산토지
과세표준 |
세 율 (%) |
누진공제 |
200억원 이하 |
0.50 |
- |
400억원 이하 |
0.60 |
2,000만원 |
400억원 초과 |
0.70 |
6,000만원 |
다. 공제할 재산세액
- 재산세와 종합부동산세가 이중으로 과세되지 않도록 종부세 과표에 해당하는 재산세액을 차감합니다.
라. 세액공제
- 주택분에 한하여 1세대 1주택자의 경우 보유기간 및 연령에 따라 산출세액에서 일정비율을 공제합니다. (중복적용이 가능하며, 최대 70%까지 공제됩니다.)
* 장기 보율 공제 - 5년이상 20%, 10년 이상 40%
* 고령자 공제 - 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%
마. 세부담상한 초과세액
- 급격한 세금증가를 방지하기 위해 올해 재산세와 종부세의 합계액에서 지난해 제산세액과 종합부동산세액을 합한 금액의 150%를 초과하는 금액을 차감합니다.
바. 고지세액
- 산출된 세액이 종합부동산세액이며, 이 금액의 20%가 농어촌특별세로 함께 고지됩니다.
4) 납부방법
- 매년 12월초에 발부하는 고지서로 12월 15일까지 금융기관이나 인터넷으로 납부
- 재산세와 마찬가지로 본 세액이 5백만원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날로부터 45일 이내에 분납 가능합니다.
5) 실제 적용 사례
서울 종로구에 있는 완전조아 호텔의 종합부동산세액을 구해보기로 합니다.
완전조아 호텔의 총면적은 10,200㎡입니다. 공시지가는 2010년 기준으로 ㎡당 460만원입니다. 그리고 공제할 재산세액은 5천만원이며, 세부담상한초과세액은 해당사항이 없습니다.
우선 과세표준을 구해봅니다.
과세표준은 공시지가 합계액에서 과세기준금액을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해줍니다.
- 공시지가 합계액은 10,200 * 4,600,000원 = 46,920,000,000원입니다.
- 과세기준금액은 호텔이므로 별도합산토지에 해당되며, 별도합산의 경우 80억원이 인별기준금액 초과 기준입니다.
- 공정시장가액비율은 별도합산토지이므로 75%입니다.
결국, (46,920,000,000 - 8,000,000,000) * 75% = 29,190,000,000원이 과표입니다.
세율은 별도합산토지이고 과세표준이 400억이하이므로 0.6%이며 누진공세는 2천만원입니다. 그러므로 (29,190,000,000원 * 0.6%) - 20,000,000원 = 155,140,000원
여기에 공제할 재산세액 (기존에 납부한 재산세액)이 5천만원이므로 155,140,000원 에서 50,000,000원을 차감하면 105,140,000원이 나옵니다.
주택이 아니므로 세액공제대상도 아니고, 세부담상한초과세액도 해당사항이 없습니다.
그러므로 고지세액은 105,140,000원에 20%의 농특세가 고지된 금액이 종합부동산세액입니다. 즉, 105,140,000원 * 120% = 126,168,000원이 최종적으로 납부할 종부세액입니다. 또한, 납부할 종부세액이 5백만원이 초과하기 때문에 가까운 세무서에 찾아가시거나 전화로 신청하여 분납요청도 가능합니다.
자원봉사자 - 대우건설 자산관리팀 김성호 대리
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