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▶ 양도소득세 절세전략

[과세대상]

ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로

[1세대 1주택 비과세 관련]

ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용

ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야

ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야

ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용

ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야

ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.

ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라

ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.

ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라

ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라

ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우

ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세

ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다

부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도(미등기양도)하면 다음과 같은 불이익을 받는다.
1) 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못한다.
따라서 미등기로 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세, 기타 조세특례제한법 상의 각종 감면혜택을 받지 못한다.
2) 장기보유특별공제를 받지 못한다.
토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소득세 계산시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30 %를 공제해 주나 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다.
3) 양도소득기본공제를 받지 못한다.
양도소득세를 계산할 때는 모든 사람에게 다음의 각 자산별로 각각 연 250만원씩을 공제해 주나 미등기양도자산에 해당되는 경우에는 공제를 받지 못한다.
- 부동산ㆍ부동산에 관한 권리 및 기타자산
- 주식 및 출자지분
4) 60%의 높은 세율이 적용된다.
양도소득세 세율은 1년 이상 보유한 자산의 경우 양도소득의 크기에 따라 9 %에서 36 %의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 자산의 경우에도 3 6 %의 세율이 적용되나, 미등기양도자산에 대하여는 60 %의 가장 높은 세율이 적용된다.
등기를 하지 않고 자산을 양도하면 양도일이 속하는 연도의 다음 연도6월1일부터 10년이내에는언제든지양도소득세를부과할수있다.
따라서 위 기간 내에 등기상의 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세 조사를 하거나 기타의 사유로 미등기양도 사실이 밝혀지면 무거운 세금을 물게 되므로 미등기전매 행위는 하지 않는 것이 좋다.
※ 미등기양도 제외 자산
다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에는 미등기 양도로 보지 아니한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지와 비과세대상인 교환ㆍ분합 또는 대토하는 농지
4. 비과세대상인 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
6. 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득 등기를 하지 못하고 양도하는 토지
7. 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역 대가로 취득한 체비지로서 토지구획정리사업법 제6 2조에 규정하는 토지구획 환지처분공고 이전에 양도하는 토지

ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.

ㆍ재개발사업과 양도소득세

ㆍ재건축사업과 양도소득세

[양도시기]

ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라

ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.

ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리

ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라

[양도차익 산정]

ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.

ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.

ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.