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세테크 > 부동산과 세금> 양도소득세 >절세전략
▶ 양도소득세 절세전략
 
[과세대상]
ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?
ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.
ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로
[1세대 1주택 비과세 관련]
ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용
ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야
ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야
ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용
ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야
ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라
ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.
ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라
ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라
ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우
ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세
ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다
ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.
ㆍ재개발사업과 양도소득세
ㆍ재건축사업과 양도소득세
[양도시기]
ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라
ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.
ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리
ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라
[양도차익 산정]
ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.
ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.
ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.
[신고ㆍ납부]
ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.
ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.
ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.
ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.
[양도소득세 감면]
ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세
ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.
ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라
ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.
ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제
ㆍ개인기업을 법인으로 전환하는 경우 현물출자 or 사업양수도 방법을 택하면 비과세
거주자가 사업용 고정자산을 현물출자 하거나 사업양수도 방법에 의하여 법인(소비성서비스업을 영위하는 법인을 제외한다)으로 전환하는 경우 당해 사업용 고정자산에 대하여는 이월과세를 적용 받을 수 있다.

법인전환방법
법인으로 전환하는 방법에는 다음과 같은 방법이 있다.
1) 현물출자 방법
개인 사업자가 사업장별로 당해 사업에 사용한 사업용 고정자산을 새로이 설립되는 법인에 현물출자하여 법인으로 전환하는 방법이다.
사업장별로 감면규정을 적용하는 것이므로 하나의 사업장을 분할하여 그 중 일부만을 법인으로 전환하는 경우에는 감면을 받지 못한다.
2) 사업양수도 방법
법인설립일부터 소급하여 1년 이상 사업을 영위하던 자가 발기인이 되어 소멸하는 사업장의 순자산가액 이상을 출자하고, 법인 설립일로부터 3개월 이내에 당해법인에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하여야 한다.
법인전환시세금문제
개인기업을 법인으로 전환하게 되면 개인에서 사용하던 부동산이나 기계장치 등을 법인명의로 이전해야 하는데, 개인과 법인은 실체가 다르므로 이에 대하여도 세금을 내야 한다
즉, 부동산을 이전하는 데 대하여는 양도소득세가, 기계장치 등을 이전하는 데 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다.
그러나 개인기업을 법인으로 전환함에 따라 사업용 고정자산을 법인명의로 이전하는 경우에는 현물출자방법을 택하든 사업양수도방법을 택하든 이전시점에서는 양도소득세를 과세하지 않고 이월과세를 한다.

※ 이월과세
현물출자나 사업양수도방법에 의하여 개인기업을 법인으로 전환하면서 사업용고정자산 등을 법인명의로 이전하는 경우, 이전시점에서는 양도소득세를 과세하지 아니하고 그 대신 이를 양수한 법인이 나중에 당해 사업용고정자산 등을 양도하는 경우 개인이 종전사업용고정자산 등을 법인에게 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도자산이 없다고 보아 계산한 양도소득세 산출세액 상당을 법인세로 납부하는 것을 말한다.
기계장치 등의 경우는 사업양수도 방법에 의하여 법인으로 이전하는 경우에만 부가가치세를 과세하지 않는다.
또한 개인기업을 법인으로 전환함으로 인하여 취득하는 자산에 대하여는 현물출자방식에 의하든 사업양수도방식에 의하든 모두 지방세인 취득세와 등록세도 면제하고 있다.