한국납세자연맹

세테크 > 부동산과 세금> 양도소득세 >절세전략

▶ 양도소득세 절세전략

[과세대상]

ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로

[1세대 1주택 비과세 관련]

ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용

ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야

ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야

ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용

ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야

ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.

ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라

ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.

ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라

ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라

ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우

ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세

ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다

ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.

ㆍ재개발사업과 양도소득세

ㆍ재건축사업과 양도소득세

[양도시기]

ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라

ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.

ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리

3년 이상 보유한 토지와 건물(미등기자산은 제외)을 양도하는 경우에는 양도차익에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제하여 주는데 이를“장기보유특별공제”라 한다.
공제율은 다음과 같다.
- 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 : 양도차익의 10 %
- 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 경우 : 양도차익의 15 %
(1세대1주택 비과세요건을 갖춘 기준미만 고가주택의 경우에는 25 % )
- 보유기간이 10년 이상인 경우 : 양도차익의 30 %
( 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 기준미만 고가주택의 경우에는 50 % )

※ 기준미만 고가주택
ㆍ 주택의 연면적이 264㎡( 80평) 미만이고 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡( 150평) 미만인 주택
ㆍ 공동주택으로서 주택의 전용면적이 149㎡( 45평) 미만인 주택 위에서 보는 바와 같이 보유기간에 따라 공제율이 다르므로 보유기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 토지와 건물을 양도하고자 하는 경우에는 보유기간이 3년, 5년 또는 10년 이상이 되도록 하여 양도하면 세금을 조금이라도 줄일 수 있다.
예를 들어 상가를 매입하여 임대하다가 5천만원을 남기고 양도한 경우 보유기간에 따른 세부담을 비교해 보면 다음과 같다.
1) 보유기간이 3년 내외인 경우
- 보유기간이 2년 1 0월인 경우 : 8,325,000원
- 보유기간이 3년 1월인 경우 : 6,975,000원(∇ 1,350,000원)
2) 보유기간이 5년 내외인 경우
- 보유기간이 4년 1 0월인 경우 : 6,975,000원
- 보유기간이 5년 1월인 경우 : 6,300,000원(∇675,000원)
3) 보유기간이 10년 내외인 경우
- 보유기간이 9년 10월인 경우 : 6,300,000원
- 보유기간이 1 0년 1월인 경우 : 4,950,000원 (∇1,350,000원)

ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라

[양도차익 산정]

ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.

ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.

ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.

[신고ㆍ납부]

ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.

ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.

ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.

ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.

[양도소득세 감면]

ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세

ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.

ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라

ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.

ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제

▲위로가기