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▶ 양도소득세 절세전략

[과세대상]

ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로

[1세대 1주택 비과세 관련]

ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용

ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야

ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야

ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용

ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야

ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.

ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라

ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.

ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라

ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라

ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우

ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세

ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다

ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.

ㆍ재개발사업과 양도소득세

ㆍ재건축사업과 양도소득세

[양도시기]

ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라

1세대 1주택자가 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우에는 보유기간 중 1년 이상 거주한 경우에 한함)한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세 된다.
그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 3년 내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 있다. 이런 경우 자포자기하여 아무런 생각 없이 소유권을 이전해 주면 나중에 양도소득세 때문에 곤란을 겪게 된다.

세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다.
- 대금청산일이 분명한 경우에는 잔금청산일
- 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 소유권이전등기접수일
- 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일
실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 매매계약서나 대금지급영수증 등에 의하여 잔금청산일을 알 수 있으므로 잔금청산일을 양도일로 할 수 있으나, 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 잔금청산일을 알 수 없으므로 등기접수일을 가지고 양도일을 파악하고 있다.
따라서 보유기간 3년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않은 경우에는 잔금을 일부 남겨놓고 소유권이전등기를 3년이 지난 후로 늦추면 1세대 1주택자의 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
매수자가 불안해하면 주택을 먼저 넘겨주고 소유권이전등기만 3년이 지난 다음 하는 방법도 생각해 볼 수 있다.

ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.

ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리

ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라

[양도차익 산정]

ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.

ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.

ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.

[신고ㆍ납부]

ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.

ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.

ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.

ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.

[양도소득세 감면]

ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세

ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.

ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라

ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.

ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제

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