| ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용 |
| ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할
경우 주택 양도 전 분리해야 |
| ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야 |
| ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중
나머지 1주택 양도하면 비과세 적용 |
| ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야 |
| ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게
하면 전체를 주택으로 인정받는다. |
| ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라 |
| ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다. |
| ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라 |
| ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라 |
| ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고
이를 잘 활용하라 |
| ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우 |
| ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세 |
| ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다 |
| ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다. |
| ㆍ재개발사업과 양도소득세 |
재개발사업은 다음의 절차에 따라 사업이 시행된다.
재개발사업의특성
재개발사업은 도시재개발법 규정에 의한 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기
위하여 건축물과 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부수되는 사업을 말한다.
재개발사업에서는 사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권 등을 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와
축조된 건축물에 관한 권리로 변환시켜 배분한다.
따라서, 협의취득이나 수용 등에 따른 손실보상과 사업시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분 등에 관한
관리처분계획이 필수적이다.
◆ 관리처분계획에서정하는 내용
- 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명
- 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액
- 종전의 토지 및 건축물의 명세와 가격
- 분양대상자의 소유권 이외의 권리명세
- 분양을 하지 아니하기로 정한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법
- 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액 등
◆ 관리처분계획의 법률적 효과
관리처분계획의 인가고시가 있은 때에는 종전의 토지 등의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등은 분양처분의 고시가
있는 날까지 종전의 토지 등에 대하여 사업시행자의 동의없이 이를 사용하거나 수익할 수 없다.
재개발사업과세금
⊙ 양도소득세 과세 여부
재개발구역 내의 토지 등을 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 관리처분계획에 따라 취득한 토지 또는 건축시설은“환지”로
보므로 양도소득세 과세대상이 아니다.
- 다만, 환지청산금을 교부받는 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.
⊙ 입주권의 양도
재개발조합의 조합원(관리처분계획의 인가일 현재 비과세요건을 갖춘 주택을 소유한 자에 한함)이 재개발조합을 통하여
취득하는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는
→ 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 한다.
→ 위의 요건을 갖추지 아니한 자가 입주권을 양도하는 경우에는“부동산을 취득 할 수 있는 권리”를 양도한 것이므로
양도소득세가 과세된다.
⊙ 주택의 보유기간 계산
보유하던 주택이 도시재개발법에 의한 재개발로 완공된 경우
보유기간은 종전주택의 보유기간, 재개발 공사기간, 재개발주택의 보유기간을 통산한다.
⊙ 재개발기간 중에 취득한 주택의 보유기간 특례
재개발조합의 조합원( 1세대 1주택자에 한함)이 재개발사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가
관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택으로 세대 전원이 이사하게 됨에 따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에
관계없이 비과세 된다
다만, 이 때에는 재개발주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도하여야 한다.
⊙ 재개발로 인한 1세대 2주택 비과세 사례
- 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재개발 시행으로 인하여 멸실된 상태에서 나머지 1주택을 양도하는 경우
양도일 현재 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택에 해당하면
양도소득세가 비과세 된다.
- 1주택과 재개발아파트 입주권을 함께 소유하던 1세대가 재개발아파트가 완공되어 1세대 2주택이 된 경우 그
사용 검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 재개발 아파트외 나머지 1주택을 양도한 경우 양도일 현재 3년이상
보유및 1년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하였으면 양도소득세를 비과세 한다.
국세청 |
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