한국납세자연맹

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▶ 양도소득세 절세전략

[과세대상]

ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로

[1세대 1주택 비과세 관련]

ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용

ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야

ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야

ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용

ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야

ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.

ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라

ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.

ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라

ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라

ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우

ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세

ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다

ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.

ㆍ재개발사업과 양도소득세

ㆍ재건축사업과 양도소득세

[양도시기]

ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라

ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.

ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리

ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라

[양도차익 산정]

ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.

토지와 건물을 양도한 데 대하여 양도소득세를 계산하는 때에는 기준시가로 계산하는 것이 원칙이나, 다음과 같은 경우에는 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 납부하도록 하고 있다.

※ 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우
① 고가주택을 양도하는 경우
② 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
③ 미등기자산을 양도하는 경우
④ 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
⑤ 허위계약서작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우로서 아래에 해당하는 경우
- 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
- 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
- 미성년자 명의로 부동산을 매입하여 양도한 경우
- 1세대의 구성원이 1년 내에 3회 이상 부동산을 양도 또는 취득한 경우로서 실지거래가액의 합계액이 3억원이상인 경우
- 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우
⑥ 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑦ 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우
⑧ 1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(2002. 10. 1 이후 양도분부터)
위에서 본 바와 같이 부동산을 양도한 경우에는 기준시가로 양도소득세를 계산하는 것이 원칙이지만, 양도자가 실지거래가액으로 신고한 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산한다.
그러므로 부동산을 양도한 경우에는 기준시가와 실지거래가액으로 각각 양도소득세를 계산해 보고 세금이 적게 나오는 방법으로 신고를 하면 절세를 할 수 있다.
양도소득세를 계산하기 위해서는 세무전문가의 도움을 받아야 하는 등 많은 비용과 노력이 소요되므로, 신고방법만을 결정하기 위한 것이라면 정확한 세액계산까지는 필요 없으리라 본다. 필요경비 등은 무시하고 단순히 양도차익(양도가액에서 취득가액을 뺀 금액)만을 가지고 비교해 보아도 기준시가와 실지거래가액 중 어느 방법이 유리한지는 대략 알 수 있기 때문이다.
다만, 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 양도소득세 확정신고기한(다음연도 5월31일)까지 신고하여야 한다. 확정신고기한까지 신고를 하지 않으면 나중에 증빙서류를 제출하더라도 기준시가에 의하여양도소득세를 결정하므로 신고기한은 반드시 지켜 야한다

ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.

ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.

[신고ㆍ납부]

ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.

ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.

ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.

ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.

[양도소득세 감면]

ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세

ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.

ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라

ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.

ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제

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