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세테크 > 부동산과 세금> 양도소득세 >절세전략
▶ 양도소득세 절세전략
 
[과세대상]
ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?
ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.
ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로
[1세대 1주택 비과세 관련]
ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용
ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야
ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야
ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용
ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야
ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라
ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.
ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라
ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라
ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우
ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세
ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다
ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.
ㆍ재개발사업과 양도소득세
ㆍ재건축사업과 양도소득세
[양도시기]
ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라
ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.
ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리
ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라
[양도차익 산정]
ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.
ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.
ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.
[신고ㆍ납부]
ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.
ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.
ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.
ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.
[양도소득세 감면]
ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세
ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.
ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라
ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.
ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제
정부에서는 주택수요 확대를 통하여 주택경기를 활성화하기 위해 특정기간 내에 취득한 주택에 대하여는 양도소득세를 감면해 주는 정책을 펴고있으므로이를잘이용하면양도소득세를절세할수 있다.
현재는 양도하고자 하는 주택이 아래의 감면대상 신축주택인 경우 다음과 같이 양도소득세를 감면해 주고 있으므로 이에 해당되는 경우에는 감면신청을 하여 세액을 감면 받도록 하자.

감면대상
1) 1998.5.22∼1999.6.30 (국민주택의 경우는 1999.12.31) 기간 중 취득한 신축주택·1999. 7. 1 이후 양도분부터 적용
2) 2000.11.1∼2001.12.31 기간 중 취득한 비수도권 지역에 소재한 신축주택 ·2001. 1. 1 이후 양도분부터 적용
3) 2001.5.23∼2003.6.30 기간 중 취득한 전국에 소재하는 모든 신축주택· 2001. 8. 14 이후 양도분부터 적용
※ 다만, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003. 1. 1 이후 취득분부터 감면을 배제한다.

감면내용
거주자(주택건설사업자 제외)가 감면대상 신축주택(당해 건물의 연면적의 2배 이내의 부수토지를 포함)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하며,5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 과세대상 소득금액에서 5년간 발생한 양도소득금액을 차감하여 양도소득세를 계산한다.

감면배제
신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해 주지 아니한다.
1세대1주택판정시포함여부
감면대상 신축주택에 대하여는 1세대1주택을 적용함에 있어 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 않는다.

감면신청
양도소득세 감면을 받고자 하는 자는 확정신고기한 내에 감면대상주택임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 감면신청을 하여야 한다.
※ 제출서류(예시)
ⅰ) 자기가 건설한 주택
① 사용승인일 또는 사용검사일을 입증할 수 있는 서류
② 건축물관리대장
ⅱ) 매입한 주택
① 취득시의 주택매매계약서
② 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류
ㆍ개인기업을 법인으로 전환하는 경우 현물출자 or 사업양수도 방법을 택하면 비과세