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세테크 > 부동산과 세금> 양도소득세 >절세전략
▶ 양도소득세 절세전략
 
[과세대상]
ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?
우리나라는 소득세법에서 과세대상이 되는 소득을 열거하고 있는 데, 다음과 같은 자산을 양도하고 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하고 있다.

※ 토지ㆍ건물

※ 부동산에 관한 권리
- 지상권ㆍ전세권ㆍ등기된 부동산임차권
- 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

※ 대주주 등이 양도하는 상장주식 또는 협회등록주식
- 대주주 등 : 주주 1인과 특수관계자의 주식 합계액이 총발행주식의 3% 이상 또는 시가총액 100억 이상인 경우 당해 주주 1인과 특수관계자를 말함.

※ 비상장ㆍ비등록 주식

※ 기타자산
- 특정주식
부동산가액이 총자산가액의 50% 이상인 법인의 주식을 50 %이상 소유한 주주 1인과 특수관계자가 그들이 소유하고 있는 주식을 50% 이상 양도하는 경우
- 사업용자산과 함께 양도하는 영업권
- 특정시설물이용권
골프회원권, 헬스클럽회원권, 콘도이용권, 스키장회원권,고급사교장회원권 등
- 부동산과다보유법인의 주식 등
부동산 등의 가액이 총자산가액의 80% 이상인 골프장ㆍ스키장 등을 영위하는 법인의 주식 따라서 위에 열거한 자산을 양도하고자 하는 경우에는 양도소득세 문제를 한번 검토해 보고 대책을 세운 다음 양도하는 것이 좋다.

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.
ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로
[1세대 1주택 비과세 관련]
ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용
ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야
ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야
ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용
ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야
ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라
ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.
ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라
ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라
ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우
ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세
ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다
ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.
ㆍ재개발사업과 양도소득세
ㆍ재건축사업과 양도소득세
[양도시기]
ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라
ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.
ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리
ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라
[양도차익 산정]
ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.
ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.
ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.
[신고ㆍ납부]
ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.
ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.
ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.
ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.
[양도소득세 감면]
ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세
ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.
ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라
ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.
ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제
ㆍ개인기업을 법인으로 전환하는 경우 현물출자 or 사업양수도 방법을 택하면 비과세