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세테크 > 부동산과 세금> 양도소득세 >절세전략
▶ 양도소득세 절세전략
 
[과세대상]
ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?
ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.
ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로
[1세대 1주택 비과세 관련]
ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용
ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야
ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야
ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용
ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야
ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라
ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.
ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라
ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라
ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우
ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세
ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다
ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.
ㆍ재개발사업과 양도소득세
ㆍ재건축사업과 양도소득세
[양도시기]
ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라
ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.
ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리
ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라
[양도차익 산정]
ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.
ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.
ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.
[신고ㆍ납부]
ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.
ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.
ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.
ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.
[양도소득세 감면]
ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세
ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.
8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 양도일현재 농지상태로 양도하여야 한다.
여기서“양도일”이란 대금청산일을 말하되, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권이전등기접수일을 말한다.
그러나 현실적으로는 8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 있을 수 있는데, 다음과 같은 경우에는 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 있으므로 이를 적극 입증하면 감면을 받을 수 있다.

1) 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경을 하거나 건축착공등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로한다.
따라서, 매매계약체결 당시에는 농지였음을 입증하면 된다.
2) 환지처분 전에 당해 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지지정일로부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사착수일 현재 농지이면 감면을 받을 수 있다.
3) 일시적 휴경상태인 경우
공부상 지목이 농지라 하더러도 양도일 현재 실제로 경작에사용되고 있지 아니한 토지는 양도소득세 감면대상이 아니나,일시적 휴경상태 하에서 양도한 경우에는 농지를 양도한 것으로 본다.
- 대법원판례( 9 7누706, 1998.9.22)에서는 8년 이상 자경한 농지가 일시적 관리 소홀로 양도당시 이주민들에 의하여 불법점거 당하여 농지로 사용되지 못한 경우를 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 본 바 있다.
특히 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에다 건물을 신축한 후 그 분양대금으로 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하는 경우가 종종 있는데, 이런 경우에는 양도일 현재 농지가 아니므로 양도소득세 과세대상으로 자료가 전산출력 된다.
따라서 이러한 경우에는 매매계약일 현재 당해토지가 농지였다는 사실을 적극적으로 입증하여 인정을 받아야 한다.
ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라
ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.
ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제
ㆍ개인기업을 법인으로 전환하는 경우 현물출자 or 사업양수도 방법을 택하면 비과세