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세테크 > 부동산과 세금> 양도소득세 >절세전략
▶ 양도소득세 절세전략
 
[과세대상]
ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?
ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.
ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로
[1세대 1주택 비과세 관련]
ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용
ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야
ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야
ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용
ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야
ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라
ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.
ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라
ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라
ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우
ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세
ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다
ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.
ㆍ재개발사업과 양도소득세
ㆍ재건축사업과 양도소득세
[양도시기]
ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라
ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.
ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리
ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라
[양도차익 산정]
ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.
ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.
ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.
[신고ㆍ납부]
ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.
ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.
ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.
ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.
[양도소득세 감면]
ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세
ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.
ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라
ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.
최근에는 농업생산성을 높이고 농산물의 출하ㆍ가공ㆍ수출 등을 공동으로 하기 위하여 영농조합을 설립하거나, 기업적으로 농업을 경영하거나 농산물의 유통ㆍ가공ㆍ판매를 하고자 또는 농작물을 대행하고자 하는 자로 영농의 편익을 도모하기 위하여 농업회사법인을 설립하는 추세가 늘고 있다.
* “농업회사법인”이란 농업인이 50% 이상 출자한 주식회사 이외의 법인을 말한다.
그래서 정부에서는 이를 지원하기 위하여 농업인이 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말함) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안에 거주하면서 직접 경작한 농지를 2003. 12. 31 이전에 영농조합법인 또는 농업회사법인에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 면제해 주고 있다.
위에서“농업인”이라 함은 농어촌발전특별조치법에 의한 농업인을 말하는 것으로, 1,000㎡이상의 농지를 경작하거나 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인자 또는 1년 중90일 이상 농업에 종사한 자를 말한다.
따라서 경작하던 농지를 영농조합이나 농업회사에 현물출자 할생각을 갖고 있다면 2003. 12. 31 이전에 출자하여 양도소득세를 면제받도록 하자.
양도소득세를 면제받고자 하는 경우에는 농지를 현물출자한 날이 속하는 다음연도 5월 31일까지 세액면제신청서에 현물출자계약서 사본 및 현물출자한 농지의 등기부등본을 첨부하여 소관세무서장에게 제출하면 된다.
ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제
ㆍ개인기업을 법인으로 전환하는 경우 현물출자 or 사업양수도 방법을 택하면 비과세