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세테크 > 부동산과 세금> 양도소득세 >절세전략
▶ 양도소득세 절세전략
 
[과세대상]
ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?
ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.
ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로
[1세대 1주택 비과세 관련]
ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용
ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야
ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야
ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용
ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야
ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라
ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.
ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라
ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라
ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라
ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우
ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세
ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다
ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.
ㆍ재개발사업과 양도소득세
ㆍ재건축사업과 양도소득세
[양도시기]
ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라
ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.
ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리
ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라
[양도차익 산정]
ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.
ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.
ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.
[신고ㆍ납부]
ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.
ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.
ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.
ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.
[양도소득세 감면]
ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세
ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.
ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라
8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정은 농업소득세과세대상(비과세, 감면과 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 농지를 양도하는 경우에 적용된다.
농업소득세는 농지에서 농작물을 재배하여 얻은 소득에 대하여 과세하며, 농지라 함은 지적공부상의 지목에 불구하고 벼와 특수작물을 재배하는 토지를 말한다.
이때의 특수작물이라 함은 과수ㆍ인삼ㆍ연초ㆍ채소ㆍ묘목(관상수를 포함한다)ㆍ약용작물ㆍ다류ㆍ화훼류ㆍ참깨ㆍ들깨ㆍ땅콩ㆍ호프 등의 작물을 말한다.
“농지”는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등도 농지로 본다.

〈참고예규 〉
⊙ 밤나무는과실의수확을목적으로과수원의형태를갖추고집단조성할경우에는과수류에해당되어농업소득세과세대상이된다.
⊙ 지목이 임야로 되어 있더라도 단감나무 과수원을 조성하여 단감을 생산하고 있다면 농지에 해당된다.
⊙ 축산용 사료를 생산하기 위하여 옥수수 등을 재배하고 있는 토지는 목장용지에 해당되므로 농지로 볼 수 없다.
⊙ 묘목을 상품전시용으로 일시 가식ㆍ판매하거나 판매목적으로 보관하여 재배소득이 발생하지 아니한 경우에는 농업소득세 과세대상이 아니나, 구입 후 상당기간 가식하여 생육시킴으로써 가격이 상승하는 등 재배소득이 발생하는 경우에는 과세대상이 된다.
ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.
ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제
ㆍ개인기업을 법인으로 전환하는 경우 현물출자 or 사업양수도 방법을 택하면 비과세