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▶ 양도소득세 절세전략

[과세대상]

ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로

[1세대 1주택 비과세 관련]

ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용

ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야

ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야

ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용

ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야

ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.

ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라

ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.

ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라

ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라

ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우

ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세

ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다

ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.

ㆍ재개발사업과 양도소득세

ㆍ재건축사업과 양도소득세

[양도시기]

ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라

ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.

ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리

ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라

[양도차익 산정]

ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.

ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.

토지와 건물을 양도한 데 대하여 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액과 취득가액의 3 % (미등기자산은 0.3 % )를 비용으로 공제하여 양도차익을 계산하지만,실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 다음의 비용 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액을 공제하여 양도차익을 계산한다.

1) 취득에 소요된 비용
당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다.
필요경비로 인정받기 위해서는 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.
〈증빙서류 예시〉
ㆍ 취득 및 양도시의 매매계약서
ㆍ 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
ㆍ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
ㆍ 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
ㆍ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
ㆍ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

2) 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있으므로 해당되는 경우에는 증빙서류를 갖추어 공제 받도록 하자.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
- 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용
- 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용
〈증빙서류 예시〉
ㆍ 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

3) 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의를 요한다.
〈증빙서류 예시〉
ㆍ 양도비용 지급 영수증
ㆍ 인지세 납부 영수증
ㆍ 국민주택채권 등 매각 영수증
ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류
위에서 살펴 본 바와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항이 많이 있다.
따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지조사를 받는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항들에 대한 증빙자료를 철저히 챙겨서 제출하면 세금을 상당부분 줄일 수 있다.
하지만 위와 같은 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 좋다.

ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.

[신고ㆍ납부]

ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.

ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.

ㆍ확정신고 한 후 과다신고한 사실이 밝혀지면 경정청구 하여 세금 돌려받자.

ㆍ내야 할 세금이 1천만원을 초과하는 경우에는 나누어 낼 수 있다.

[양도소득세 감면]

ㆍ농지는 8년 이상 경작한 후 양도해야 비과세

ㆍ양도일 현재 농지가 아니더라도 농지로 인정받는 경우가 있다.

ㆍ농지의 범위 정확히 알아 두고 해당사항 있는 경우 적극 활용하라

ㆍ영농조합법인 및 농업회사법인에 현물출자하면 양도소득세 면제된다.

ㆍ특정기간 내에 취득한 신축주택에 대하여는 양도소득세 면제

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