한국납세자연맹

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▶ 양도소득세 절세전략

[과세대상]

ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로

[1세대 1주택 비과세 관련]

ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용

ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야

ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야

ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용

ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야

ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.

ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라

ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.

ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라

ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라

ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우

ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세

ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다

ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.

ㆍ재개발사업과 양도소득세

ㆍ재건축사업과 양도소득세

재건축사업시행절차 재건축사업은 다음의 절차에 따라 시행된다.

재건축사업의특성
재건축사업은 주택건설촉진법의 규정에 의하여 노후ㆍ불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후ㆍ불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 사업이다.
재건축사업에서는 토지소유자 등이 결성한 재건축조합이 사업시행자이고, 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획이 인가를 요하지 아니하므로 사업계획 승인시 재개발사업에서의 관리처분계획 내용이 포함된다.

재건축사업과세금
⊙ 재건축조합의 납세의무 범위
재건축조합에게 토지 등을 양도하고 환지청산금을 교부받는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 되는 것이며,재건축조합이 법인에 해당되지 아니하여 소득세법 규정에 의한 거주자로 보는 경우 동 조합이 일반인에게 상가 및 잔여주택을 분양하는 사업은 건설업에 해당되어 종합소득세가 과세된다.
⊙ 입주권의 양도
재건축조합의 조합원(사업계획승인일 현재 비과세요건을 갖춘 주택을 소유한 자에 한함)이 재건축조합을 통하여 취득하는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는
→ 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 한다.
→ 위의 요건을 갖추지 아니한 자가 입주권을 양도하는 경우에는“부동산을 취득할 수 있는 권리”를 양도한 것이므로 양도소득세가 과세된다.
⊙ 주택의 보유기간 계산
보유하던 주택이 주택건설촉진법에 의한 재건축으로 완공된 경우 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재건축 공사기간, 재건축주택의 보유기간을 합하여 계산한다.
⊙ 재건축기간 중에 취득한 주택의 보유기간 특례 인정
재건축조합의 조합원( 1세대 1주택자에 한함)이 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 사업계획에 따라 취득하는 재건축주택으로 세대 전원이 이사하게 됨에 따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유기간에 관계없이 비과세 된다
다만, 이 때에는 재건축주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도하여야 한다.
※ 재건축한 아파트를 양도한 경우
- 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 재건축아파트(양도일 현재 비과세요건을 갖춘 경우에 한함)를 양도하는 경우에 는 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용하여 비과세함(2002. 11. 23 이후 결정하는 분부터 적용)
⊙ 재건축으로 인한 1세대 2주택 비과세 사례
- 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재건축 시행으로 인하여 멸실된 상태에서 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택에 해당하면 양도소득세가 비과세 된다.
⊙ 재건축조합을 결성하여 주택을 철거하였으나 사업이 무산되어 나대지 상태로 양도하는 경우
3년 이상 보유한 연립주택의 재건축을 위하여 건물을 철거한 상태에서 재건축이 무산되어 토지만 양도한 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없다.
국세청

[양도시기]

ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라

ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.

ㆍ보유기간 3년, 5년, 10년 가까이 된 부동산 팔 경우 이 기간 지난 후 파는 것이 유리

ㆍ기준시가 또는 개별공시지가가 고시되기 전에 팔아라

[양도차익 산정]

ㆍ기준시가와 실거래가액 중 세금이 적게 나오는 방법으로 신고하라.

ㆍ실지거래가액으로 신고할 때는 증빙서류를 철저히 챙겨야 세금부담 준다.

ㆍ허위서류를 첨부하여 실지거래가액이라고 신고했다가는 혹 떼려다 혹 붙일 수 있다.

[신고ㆍ납부]

ㆍ어차피 신고해야 할 것이라면 예정신고하면 10% 세액공제 받는다.

ㆍ확정신고 안내문 받은 경우 반드시 신고해야 불이익 받지 않는다.