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▶ 양도소득세 절세전략

[과세대상]

ㆍ어떤 자산을 팔면 양도소득세가 과세되나?

ㆍ담보로 제공한 부동산이 경락되는 경우도 양도소득세 과세대상이 된다.

ㆍ이혼위자료로 부동산 주는 경우, 등기원인 “재산분할 청구에 의한 소유권 이전”으로

[1세대 1주택 비과세 관련]

ㆍ서울, 과천 및 5대 신도시 주택은 3년이상 보유, 2년이상 거주해야 비과세 적용

ㆍ따로 거주하는 부모와 주민등록이 일치할 경우 주택 양도 전 분리해야

ㆍ1주택 소유자가 공부상 주택이나 실제 상가인 건물 소유 주택 양도전 공부 정리해야

ㆍ2주택자가 1주택 멸실 or 신축 중 나머지 1주택 양도하면 비과세 적용

ㆍ1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다 양도할 경우 주택으로 변경한 후 양도해야

ㆍ상가 겸용주택 신출 시 주택부분을 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.

ㆍ겸용주택 양도 시 계단 등 주택으로 볼 수 이는 부분 없는지 살펴보라

ㆍ고가주택 양도 시 이런 불이익 받는다.

고가주택의범위

“고가주택”이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
겸용주택의 1세대 1주택 판정시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다.

고가주택에대한규제내용
1) 1세대 1주택 비과세 적용 배제
고가주택을 양도하면 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세 규정을 적용하지 않는다. 따라서 양도소득세를 물어야 한다.
2) 실지거래가액으로 양도소득세 계산
부동산을 양도하면 원칙적으로 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산하나, 고가주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산한다.
보통 실지거래가액으로 세금을 계산하면 기준시가로 계산하는 것보다 세금이 많이 나오므로 불리하다.

고가주택의양도소득계산
1세대 1주택에 해당되더라도 고가주택을 양도하면 양도소득세가 과세되는데, 이 때에는 양도소득 전체에 대하여 과세하는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세한다.
고가주택의 양도소득은 다음과 같이 계산한다.

양도가액 - 필요경비 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득

ㆍ 고가 주택의 양도차익 = 총 양도차익×(양도가액- 6억원) /양도가액
ㆍ 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액 = 총 장기보유특별공제액×(양도가액- 6억원) /양도가액

〈참고예규〉
▷ 1세대 1주택인 고가주택을 가진 자가 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 고가주택을 양도하는 때에는 일시적 2주택 비과세특례규정을 적용하여 6억원을 초과하는 부분의 양도소득에 대하여만 양도소득세를 과세한다.

ㆍ무허가주택이 있고 사실상 거주하였다면 이를 적극 입증하라

ㆍ공부상 주택이나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 공부 정리하라

ㆍ“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

ㆍ3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정 적용 받는 경우

ㆍ1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세 비과세

ㆍ등기 하지 않고 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다

ㆍ3주택 이상 보유자 보유주택 양도하면 다음과 같은 불이익 받는다.

ㆍ재개발사업과 양도소득세

ㆍ재건축사업과 양도소득세

[양도시기]

ㆍ1세대 1주택을 부득이 3년 보유 전에 파는 경우에도 등기는 3년 후 이전하라

ㆍ2년 미만 보유 부동산 팔 때 양도이전 시기 조절해야 세금 부담 준다.