연말정산 자주묻는 상담사례

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03. 장기주택액당차입금 이자상환액 2014년 주택 취득 당시의 기준시가는 4억원 이하였으나 중간에 기준시가가 상승하여 4억원을 초과하게 된 경우 소득공제는? 2016년 배우자와 지분 각각 1/2씩으로 하여 공동명의로 구입한 주택의 기준시가가 5억원일 경우, 기준시가를 소유자의 지분별로 안분하여 장기주택저당차입금 이자상환액공제 받을 수 있는지 여부? 2015년 세대주인 남편 명의로 국민주택을 구입하면서 장기대출을 받았는데, 아내 명의의 주택이 1채 있는 경우 공제는？ 소득이 없는 세대주인 아버지를 모시고 사는 근로자인 아들 명의의 집에 아들명의로 대출을 받은 경우？ 주택과 차입금이 소득이 없는 아내(부모)로 되어 있는데, 근로자인 남편(아들)이 공제받을 수 있는지? 장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 공제를 받아오다가 중도에 조기 상환할 경우 공제는? 15년미만 단기차입금을 15년이상 신규 장기차입금으로 전환하여 상환하는 경우? 과거년도 누락한 장기주택저당차입금 이자상환액공제 환급신청은? 2016년 매매가 5억원인 주택을 구입하면서 장기대출 받음. 주택가격 4억 초과하면 공제받을 수 없는지? 2018년 2월에 주택을 구입하였는데 부부 공동명의 주택을 남편이 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있나요? 주거용 오피스텔을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 주택분양권을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 소득이 없는 아내가 세대주이고, 아내 명의로 장기주택저당차입금이 있는 경우 남편이 이자상환액공제를 받을 수 있는지? 주민등록상 동일 세대원인 어머니가 주택을 보유중인데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있는지? 공동소유하고 있는 상속주택(본인 지분 60%, 동생 지분 40%)이 있는 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지? 공동으로 상속받은 주택(본인 지분 50%, 형 지분 50%)에 형이 거주하고 있는데, 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지? 판매목적의 주택을 보유하는 자(주택신축판매업자)가 거주 목적으로 주택을 구입할 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 가능한지? 임대사업용 주택 1채를 보유하고 있고, 사업자등록을 할 예정임. 이 때 주거용으로 주택을 추가로 구입하면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 대상이 되는지? 1주택을 보유한 근로자가 ’20년도 중 새로운 주택을 취득하면서 장기주택저당차입금을 차입하고, 기존 주택을 양도한 경우 차입금 이자 상환액에 대해 소득공제가 가능한지? 오피스텔을 구입하여 주거용으로 사용하는 경우 오피스텔 구입을 위해 금융기관으로부터 차입한 저당 차입금에 대해 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있는지? 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요건을 갖추었으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에도 소득공제가 가능한지? 1주택을 보유하고 있는 사람이 아파트 분양권을 담보로 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 기준시가가 공시되기 전에 차입금을 차입한 경우 취득한 주택의 기준시가는 어떻게 판단하는지? 부담부 증여로 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 부친의 장기주택저당차입금을 아들이 주택과 함께 상속받은 경우 상속받은 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액도 공제 가능한지? 인수받은 장기주택저당차입금의 명의를 변경하기 전에 양수인이 이자를 상환한 경우, 동 이자는 공제가능한지? 저당권이 설정된 주택과 장기주택저당차입금 채무를 같이 인수한 경우 공제가 가능한지? 보험회사에서 차입한 장기주택저당차입금도 이자상환액에 대해 공제 가능한지? 장기주택저당차입금 상환 지연으로 인해 발생한 연체이자도 소득공제 대상에 포함되는지? 장기주택저당차입금을 타 금융기관으로 3회 이상 이전 하면서 최초 차입금 잔액과 2차, 3차 증액된 차입금의 잔액이 각각 있는 경우 증액된 금액에 대해서도 이자상환액 공제가 가능한지? 2014년 주택 취득 당시의 기준시가는 4억원 이하였으나 중간에 기준시가가 상승하여 4억원을 초과하게 된 경우 소득공제는? 2014년 이후 차입금은 취득당시의 기준시가가 4억원 이하면 공제받을 수 있으므로 차후 기준시가의 상승으로 4억원을 초과하게 되더라도 이자상환액공제를 계속해서 받을 수 있습니다. * 2013.12.31.~2006.1.1.까지의 차입금은 취득당시 주택의 기준시가 3억원 이하여야합니다. * 2005.12.31. 이전 차입금에 대해서는 기준시가 3억원의 요건을 적용하지 않습니다. 2016년 배우자와 지분 각각 1/2씩으로 하여 공동명의로 구입한 주택의 기준시가가 5억원일 경우, 기준시가를 소유자의 지분별로 안분하여 장기주택저당차입금 이자상환액공제 받을 수 있는지 여부? 2016년 배우자와 공동명의의 주택취득시 장기주택저당차입금 이자상환액의 공제대상 주택의 가격은 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 '4억원 이하' 적용여부를 판단하므로, 위의 주택에 대해서는 공제가 안됩니다. 2015년 세대주인 남편 명의로 국민주택을 구입하면서 장기대출을 받았는데, 아내 명의의 주택이 1채 있는 경우 공제는？ 연말기준 아내 명의의 주택이 1채 있다면 공제받을 수 없으며, 보유 주택수는 배우자와 주민등록등본상의 동거가족(배우자, 자녀, 부모님, 장인, 장모님 등)을 포함하여 판단합니다. ※ 장기주택저당차입금 이자상환액의 소득공제요건 ① 주택 취득 당시 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 ≫ 매년 12.31일 기준 2주택 이상 보유한 경우 해당연도에는 소득공제 받을 수 없음 ≫ 세대주가 주택임차차입금 원리금상환액공제ㆍ장기주택저당차입금 이자상환액공제ㆍ주택마련저축공제를 받지 않는 경우 세대원 포함. 세대주는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고 세대원은 실제 거주하는 경우만 적용 ② 취득당시 기준시가 4억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융기관ㆍ국민주택기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금으로 ≫ 주택취득시 승계받은 경우ㆍ분양권을 취득하고 완공시 장기주택저당 차입금으로 전환하는 경우 포함 ≫ 차입당시 주택가격이 없는 경우에는 차입일 이후 최초로 공시된 가격을 기준으로 판단 ③ 차입금의 상환기간이 15년 이상이고 ≫ 2015.1.1 이후 차입분부터 고정금리 또는 비거치식 분할상환인 경우 상환기간 10년 이상 포함 ④ 주택소유권이전(보존)등기일부터 3월 이내에 차입하여야 하며 ⑤ 본인 명의의 주택에 본인 명의의 차입금일 것 소득이 없는 세대주인 아버지를 모시고 사는 근로자인 아들 명의의 집에 아들명의로 대출을 받은 경우？ 장기주택저당차입금 이자상환액공제는 근로소득이 있는 세대주이여야 하나, 예외적으로 세대주(아버지, 남편)가 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 주택자금관련 소득공제(주택마련저축공제ㆍ주택임차자금원리금상환액공제ㆍ장기주택저당차입금이자상환액공제)를 받지 않은 경우 근로소득이 있는 세대원(아들, 아내)이 공제 받을 수 있고, 이 경우 주택과 차입금 명의가 세대원인 아들로 되어 있어야 하고, 해당 주택에 실제 거주하여야 합니다. 따라서 해당 주택에 실제 거주하면 공제 가능합니다. [사례] 남편이 세대주이나 현재 실업상태이고 근로자인 아내 명의의 집에 아내 명의로 15년이상 장기대출을 받은 경우 : 실제 거주하면 공제 가능함 [사례] 남편이 세대주이면서 근로자이고(주택자금관련 소득공제 안 받음), 근로자인 아내가 아내명의의 집에 아내 명의로 대출을 받은 경우 : 소득공제 가능함 [사례] 남편이 세대주이면서 근로자이고, 소득이 없는 아내명의의 집에 아내명의로 대출을 받은 경우 : 소득공제 안 됨 [사례] 어머니명의의 집에 어머니 명의로 대출받았지만 근로자인 자녀가 이자를 상환하는 경우: 소득공제 안 됨 주택과 차입금이 소득이 없는 아내(부모)로 되어 있는데, 근로자인 남편(아들)이 공제받을 수 있는지? 공제받을 수 없습니다. 장기주택저당차입금 이자상환액은 근로자 본인 명의의 주택과 차입금에 대해서만 공제받을 수 있습니다. [사례1]어머님 명의의 집에 어머니 명의로 대출받고, 근로자인 자녀가 이자를 부담: 소득공제 안됨 [사례2] 남편이 세대주이나 현재 실업 상태이고 근로자인 아내 명의의 집에 아내 명의로 15년이상 장기대출을 받은 경우 : 소득공제 가능함 [사례3] 소득이 없는 세대주인 아버지를 모시고 사는 근로자인 아들 명의의 집에 아들 명의로 대출을 받은 경우 : 소득공제가 가능함 [사례4] 남편이 근로자, 가정주부인 아내 명의로 아파트 등기, 아내명의로 대출 받은 경우: 남편이 소득공제 불가능 사례4의 경우에는 현행 세법의 규정은 불합리합니다. 납세자연맹은 불합리한 세법이 개정될 수 있도록 노력할 예정입니다. 장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 공제를 받아오다가 중도에 조기 상환할 경우 공제는? ① 상환기간 15년 경과 전 조기상환할 경우 조기상환한 연도의 이자상환액은 공제받을 수 없습니다. 기공제받은 금액은 추징되지 않고, 조기 상환시에는 대출약관에 따라 중도상환수수료를 부담할 수 있습니다. ② 상환기간이 15년 초과하는 차입금의 이자상환액을 15년 경과 후 조기상환한 경우 조기상환한 연도의 이자상환액까지 공제받을 수 있습니다. 15년미만 단기차입금을 15년이상 신규 장기차입금으로 전환하여 상환하는 경우? 2004.1.1일 이후 차입금부터 적용되는 요건으로 2003.12.31 이전 차입금은 상환기간(거치기간 포함) 10년 이상이면 공제 가능합니다. ▶ 2007.2.28 이후 기한 연장하는 분부터 상환기간 15년 미만인 기존차입금의 상환기간 중 상환기간을 15년 이상으로 연장한 경우에도 공제 가능하며, 신규차입금은 상환기간은 기존차입금의 최초차입일을 기준으로 함 ▶ 2004.1.1 이후 차입분부터 상환기간 15년 미만인 기존차입금의 상환기간 중 상환기간 15년 이상(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 거치기간 포함) 신규차입금으로 대환한 경우 공제 가능 [사례] 2004년 3월 아파트 구입하면서 전주인의 대출(3년동안 이자만 납입하고 3년후 일시상황하는 조건)을 승계, 이자부담이 커서 올 8월에 다른 은행의 15년 장기대출로 대환한 경우 : 대환 후 상환액부터 소득공제 가능함 과거년도 누락한 장기주택저당차입금 이자상환액공제 환급신청은? 올해는 연말정산 때 신청하면 되고, 2018~2022년 연말정산때 누락된 소득공제는 연말정산 환급신청코너에서 인터넷으로 먼저 환급신청하고 환급신청서류를 납세자연맹으로 보내면 됩니다. -연맹 송부 서류- 1. 신청연도 근로소득원천징수영수증 사본 2부씩 2. 금융기관이 발행하는 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (대환의 경우 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본 추가 제출) 3. 주민등록등본 4. 건물등기부 등본 5. 개별주택가격확인서 또는 공동주택가격확인서(2006.1.1 이후 대출분부터) 2016년 매매가 5억원인 주택을 구입하면서 장기대출 받음. 주택가격 4억 초과하면 공제받을 수 없는지? 주택의 구입가가 아닌 기준시가를 기준으로 4억원 여부를 판단하므로, 주택 취득 당시의 기준시가가 4억원 이하이고 다른 요건을 만족하면 공제받을 수 있습니다. 2018년 2월에 주택을 구입하였는데 부부 공동명의 주택을 남편이 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있나요? 근로자 본인과 배우자 공동명의로 주택을 취득하고, 남편 명의로 공제요건*을 갖춘 장기주택저당차입금을 금융회사로부터 차입한 경우에는 남편이 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있습니다. * 공제요건: 상환기간 15년(10년) 이상, 기준시가 4억 원 이하, 소유권이전등기일로부터 3개월 이내 차입, 채무자와 소유자가 동일 주거용 오피스텔을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 예, 주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 보지 않으므로 다른 공제 요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있습니다. (소득세법 집행기준 52-112…1) * 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 소유한 경우 적용 주택분양권을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 예, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)은 주택 수 계산 시 포함되지 않으므로 다른 공제요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있습니다. (소득세법 집행기준 52-112…1) 소득이 없는 아내가 세대주이고, 아내 명의로 장기주택저당차입금이 있는 경우 남편이 이자상환액공제를 받을 수 있는지? 배우자가 소득이 없는 경우에도, 배우자(아내) 명의의 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해서는 근로자 본인(남편)이 공제받을 수는 없습니다. 주민등록상 동일 세대원인 어머니가 주택을 보유중인데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있는지? 안됩니다. 세대란 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함한 세대를 말하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 봅니다. 따라서 어머니 명의의 1주택과 본인 명의의 추가 구입 주택을 합해 동일 세대가 2주택을 보유하고 있어 소득공제를 받을 수 없습니다. (원천세과-768, 2010.10.1.) 공동소유하고 있는 상속주택(본인 지분 60%, 동생 지분 40%)이 있는 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지? 안됩니다. 상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보아 주택 수를 판단하므로 12월 31일 현재 2주택자에 해당하여 장기주택 저당차입금 이자 상환액 공제를 받을 수 없습니다. * 상속주택의 주택 소유자 판단 1) 상속지분이 가장 큰 자 2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우 ① 당해 주택에 거주하는 자 ② 최연장자 (원천세과-455, 2009.5.27.) 공동으로 상속받은 주택(본인 지분 50%, 형 지분 50%)에 형이 거주하고 있는데, 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지? 예, 상속주택의 소유지분이 동일한 경우에 ① 당해 주택에 거주하는 자, ② 최연장자 순으로 주택을 소유한 것으로 보아 소유하고 있는 주택의 수를 계산하여 공제 여부를 판단하므로, 상속받은 주택에 거주하고 있는 형이 상속주택을 소유하는 것으로 보며, 따라서 본인은 다른 요건을 충족하는 경우 공제가 가능합니다. * 상속주택의 주택 소유자 판단 1) 상속지분이 가장 큰 자 2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우 ① 당해 주택에 거주하는 자 ② 최연장자 (원천세과-455, 2009.5.27.) 판매목적의 주택을 보유하는 자(주택신축판매업자)가 거주 목적으로 주택을 구입할 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 가능한지? 안됩니다. 판매 목적의 주택을 소유한 경우도 주택 수를 계산할 때 소유하고 있는 주택에 포함하여 계산하므로 12월 31일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에 해당하면 공제를 받을 수 없습니다. (소득세법 집행기준 52-112…1) 임대사업용 주택 1채를 보유하고 있고, 사업자등록을 할 예정임. 이 때 주거용으로 주택을 추가로 구입하면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 대상이 되는지? 안됩니다. 임대사업용 1주택을 포함하여 12월 31일 현재 2주택을 보유할 경우 소득공제를 받을 수 없습니다. 1주택을 보유한 근로자가 ’20년도 중 새로운 주택을 취득하면서 장기주택저당차입금을 차입하고, 기존 주택을 양도한 경우 차입금 이자 상환액에 대해 소득공제가 가능한지? 예, ’14. 1. 1. 이후 차입분부터는 1주택자가 대체 주택을 취득한 경우에도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 적용을 받을 수 있습니다. 즉, 새로이 취득한 주택으로 인해 2주택 상태였다가 기존 주택을 양도하여 12월 31일 현재 1주택인 경우 소득공제가 가능합니다. (소득세법 제52조 제⑤항, 법률 제12169호(2014.1.1.) 부칙 제4조) 오피스텔을 구입하여 주거용으로 사용하는 경우 오피스텔 구입을 위해 금융기관으로부터 차입한 저당 차입금에 대해 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있는지? 안됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상 주택에 해당하지 않습니다. (서면인터넷방문상담1팀-567, 2004.4.19.) 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요건을 갖추었으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에도 소득공제가 가능한지? 주택의 소유주가 세대주인 경우에는 해당 주택에 거주하지 않아도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있으나, 세대주가 아닌 세대원인 근로자인 경우에는 해당 주택에 실제 거주하는 경우에만 소득공제를 받을 수 있습니다. (소득세법 제52조 제⑤항 제3호) 1주택을 보유하고 있는 사람이 아파트 분양권을 담보로 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 안됩니다. 주택분양권 등에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 무주택자만 공제 대상입니다. (소득세법 제52조 제⑤항 제4호) 기준시가가 공시되기 전에 차입금을 차입한 경우 취득한 주택의 기준시가는 어떻게 판단하는지? 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 보는 것입니다. 부담부 증여로 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지? 증여등기일로부터 3개월 내에 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우 해당 채무액의 범위 내에서 이자 상환액 소득공제가 가능합니다. (원천세과-538, 2011.8.30.) 부친의 장기주택저당차입금을 아들이 주택과 함께 상속받은 경우 상속받은 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액도 공제 가능한지? 예, 아버지의 장기주택저당차입금을 자녀가 주택과 함께 상속받은 경우 상속 시점에서 상속받은 사람이 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제대상자에 해당하고, 동 차입금이 공제요건을 충족하는 경우 공제대상 차입금에 해당하는 것입니다. (서이46013-12211, 2002.12.10.) 인수받은 장기주택저당차입금의 명의를 변경하기 전에 양수인이 이자를 상환한 경우, 동 이자는 공제가능한지? 안됩니다. 주택양수인의 채무자 명의 변경 전 이자상환액은 “장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것” 이라는 요건을 충족하지 않아 공제 받을 수 없습니다. (서이46013-10190, 2003.1.27.) 저당권이 설정된 주택과 장기주택저당차입금 채무를 같이 인수한 경우 공제가 가능한지? 예, 전 소유자가 당해 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간을 계산하고, 소유권 이전등기일, 보존등기일부터 3개월 이내 요건을 적용하지 않으며, 승계 당시의 기준시가가 5억원(2014~ 2018년 차입분 4억원, 2013년 이전 차입분 3억원) 이하 요건을 충족하면 공제가 가능합니다. (소득세법 시행령 제112조 제⑧항, 제⑪항) 보험회사에서 차입한 장기주택저당차입금도 이자상환액에 대해 공제 가능한지? 예, 금융회사 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것에 한하며, 금융회사에는 보험업법에 의한 보험사업자도 포함됩니다. 장기주택저당차입금 상환 지연으로 인해 발생한 연체이자도 소득공제 대상에 포함되는지? 안됩니다. 장기주택저당차입금에 대한 소득공제와 관련하여 공제대상 이자상환액은 연체이자를 포함하지 아니하는 정상이자만 해당됩니다. (제도46013-436, 2000.11.22.) 장기주택저당차입금을 타 금융기관으로 3회 이상 이전 하면서 최초 차입금 잔액과 2차, 3차 증액된 차입금의 잔액이 각각 있는 경우 증액된 금액에 대해서도 이자상환액 공제가 가능한지? 아닙니다. 차입자가 해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 증액하여 이전한 후 일부 차입금을 상환한 경우, 상환된 차입금은 ‘기존의 차입금 잔액’과 ‘이전 후 차입금 중 증액분’의 비율대로 상환된 것으로 봅니다. (원천세과-297, 2011.5.24.)